Co dalej z cenami mieszkań? Aktualności

Rynek mieszkaniowy w Polsce jest dziś w swoistym stanie wyczekiwania. Zarówno kupujący jak i sprzedający czekają na ożywienie w kredytach hipotecznych, bo to zastój w bankach stoi za znaczącymi spadkami liczby transakcji na rynku nieruchomości. Od kilku miesięcy obserwujemy spadek liczby transakcji zarówno na rynku pierwotnym jak i wtórnym, ceny też przestają rosnąć. Spróbujmy odpowiedzieć na pytanie, jakie są szanse na obniżki cen.

Stabilizacja cen

Stawki za nowe mieszkania są lepszym barometrem sytuacji od tych na rynku wtórnym. Dzięki Otodom Analytics mamy dostęp do świeżych i wiarygodnych danych dotyczących zarówno mieszkań sprzedanych jak i tych w ofercie. Wprawdzie raporty za drugi kwartał mówią jeszcze o podwyżkach w stosunku do pierwszego, ale przyglądając się danym dokładniej wiemy, że w ostatnich kilku miesiącach panuje już stabilizacja.

Porównanie cen z końca lipca do tych z końca lutego, marca czy kwietnia w większości miast wygląda podobnie – zmiany w tych okresach nie przekraczają 2 procent. W danych comiesięcznych raz widać minimalne spadki, a innym razem niewielkie wzrosty – to typowe dla okresu stabilizacji.

Uspokojenie przychodzi też na rynek wtórny, gdzie ceny ofertowe też hamują. Sprzedający zdają sobie sprawę z tego, że jeśli chcą znaleźć nabywcę, to muszą realnie podchodzić do szacowania wartości swojej nieruchomości.

Dlaczego ceny mieszkań nie spadają?

Stabilizacja to jedno, ale czy mamy szansę na wyczekiwane przez media i część obserwatorów obniżki? Głosy, że mieszkania będą już tylko tanieć słychać od ładnych paru lat. Na początku pandemii nie brakowało poważnych opinii o spodziewanych obniżkach rzędu 25-30 proc., a od tego czasu… mieszkania podrożały o 25 proc. (dane Otodom Analytics dla Warszawy).

Wykres 1: Ceny mieszkań deweloperskich w ofercie w Warszawie od początku 2020 r. do lipca 2022 r.

Za możliwymi spadkami przemawia znaczące obniżenie popytu ze strony klientów posiłkujących się kredytem. Wg danych BIK w czerwcu sprzedaż hipotek spadła o 55% w stosunku do analogicznego okresu rok wcześniej. Także liczba zapytań o kredyty mieszkaniowe maleje od kilku miesięcy a w lipcu tego roku była niższa o 67 proc. niż rok wcześniej. Ta sytuacja przekłada się oczywiście na mniejszą liczbę transakcji na rynku mieszkaniowym. Jednak skala spadku sprzedaży jest oczywiście mniejsza przede wszystkim, że sporo nabywców nadal kupuje nieruchomość za gotówkę. Należy tu zaznaczyć, że ostatnie lata (szczególnie 2021 r.) były czasem znacznej przewagi popytu nad podażą, czyli nowych mieszkań było mniej niż chętnych na nie. Dziś sytuacja wróciła do normy i stąd ustabilizowanie cen.

Szanse na obniżki stawek minimalizuje też wysoka inflacja i wysokie koszty budowy. Rosną wynagrodzenia (o 13 proc. rok do roku – dane GUS), koszty energii i materiałów, a działki w atrakcyjnych lokalizacjach wcale nie chcą tanieć. Rośnie zdecydowana większość kosztów wpływających na cenę budowanego mieszkania.

Wiele wskazuje na to, że wyhamowanie wzrostów i kilkumiesięczne stabilizacja to jedyne na co można dziś liczyć. Patrząc na rynek w dłuższym terminie można jeszcze spojrzeć na porównanie zmiany cen mieszkań do zmiany średniego wynagrodzenia w Polsce. Przez ostatnich dziesięć lat średnia cena metra kwadratowego nowego mieszkania w Warszawie wzrosła o 59 proc. (dane NBP), a średnie wynagrodzenie wg GUS - o 86 procent.

Zresztą, sama obniżka cen nie spowodowałaby znaczącego ożywienia, bo największym problemem dziś jest zdolność kredytowa, a spadek stawki za metr kwadratowy o kilka czy nawet 10 proc. jakoś znacząco tego nie zmieni, bowiem zdolność kredytowa spadła w ciągu roku o połowę lub więcej, a ceny niższe o 10 proc. byłyby dziś zaledwie powrotem do stawek z jesieni 2021 r.

(nie)Dostępność kredytów hipotecznych

Wprawdzie nie ma co liczyć na szybkie i znaczące spadki stóp procentowych, ale pozytywną wiadomością jest ustabilizowanie się stawek WIBOR, bo to wróży bliski koniec podwyżek stóp. Stabilizacja jest sprzymierzeńcem ożywienia rynku, ale dopiero wycofanie rekomendacji KNF, nakazującej bankom dodawać pięć punktów procentowych do oprocentowania przy liczeniu zdolności kredytowej, naprawdę ułatwiłoby Polakom zakup własnego mieszkania.

Wykres 2: WIBOR 3M w okresie od września 2021 do sierpnia 2022 r.