Jak rozliczyć wynajem mieszkania?

Czego dowiesz się z tego artykułu?

Wynajmujący, czyli właściciel wynajmowanego mieszkania, który jest osobą fizyczną, jeszcze w 2022 roku (rozliczając rok 2021) może wybrać jedną z dwóch form opodatkowania najmu. Pierwszą z nich jest spłata podatków na zasadach ogólnych (według skali podatkowej), drugą – ryczałt od przychodów ewidencjonowanych. W 2023 roku będzie tylko jeden sposób rozliczania najmu prywatnego – poprzez ryczałt od przychodów ewidencjonowanych (będzie to już dotyczyło przychodów z najmu uzyskanych w 2022 roku).

W tym artykule podpowiemy, czym różnią się te formy, który podatek od wynajmu mieszkania jest dla nas korzystniejszy i o czym musimy pamiętać przed podjęciem decyzji.

Przejdź do akapitów:

• Podatek od wynajmu mieszkania – co musisz o nim wiedzieć?
• Jak rozliczyć wynajem mieszkania? O tym pamiętaj!
• PIT za wynajem mieszkania – jaki PIT Cię obowiązuje?
• Co jeszcze musimy wiedzieć przy rozliczaniu wynajmu mieszkania?
• Co, jeśli nie rozliczymy podatku?
• Rozliczenie wynajmu mieszkania nie musi być trudne

Podatek od wynajmu mieszkania – co musisz o nim wiedzieć?

Zacznijmy od podatków na zasadach ogólnych, w których obowiązują dwa progi podatkowe. 17% – jeśli w ciągu roku zarobimy łącznie do 85 528 zł i 32% jeśli zarobimy powyżej 85 528 zł (czyli płacimy tylko od nadwyżki ponad tę kwotę). Musimy pamiętać, że w tym przypadku opodatkowujemy nasz dochód – czyli od tego, co przeleje nam najemca, możemy odjąć też koszty np. remontu.

W sytuacji, gdy wybieramy ten podatek od wynajmu mieszkania, musimy wiedzieć, że mamy możliwość skorzystania z kwoty wolnej od podatku. Jeśli najem to nasz jedyny dochód w całym roku i rocznie nie przekroczy on 30 000 zł, to nasz podatek do zapłaty wyniesie tak naprawdę 0 zł, ale musimy pamiętać, że bez względu na kwotę zobowiązani jesteśmy złożyć zeznanie podatkowe PIT. Ponadto jako najemcy musimy także przelewać comiesięczne zaliczki na podatek do urzędu skarbowego, od momentu, kiedy nasze roczne dochody przekroczą dany próg.

Druga forma podatku – ryczałtowa jest o wiele prostsza w rozliczaniu najmu. Nie musimy co miesiąc wyliczać zaliczek i przejmować się progiem. Ryczałt ma jednak dwie wady – opodatkowujemy przychód, czyli nie możemy odliczyć kosztów i nie możemy korzystać z kwoty wolnej od podatku. Granicę stanowi 100 000 zł rocznie. Osoby, które nie przekroczą tej kwoty, obejmuje stawka 8,5 % przychodów. Jeśli natomiast przekroczymy limit przychodów, to od nadwyżki ponad kwotę 100 000 zł będziemy musieli zapłacić ryczałtowany podatek według stawki 12,5 %.

​Oznacza to, że już od pierwszej złotówki, którą przeleje nam najemca, w następnym miesiącu lub kwartale zapłacimy ryczałt, ponieważ możemy wybrać sposób rozliczenia miesięczny lub kwartalny.

Jak rozliczyć wynajem mieszkania? O tym pamiętaj!

W tym momencie wiele osób zastanawia się, które rozliczenie nam się bardziej opłaca. Musimy najpierw zastanowić się, co opodatkowujemy – jeśli jest to dochód, wybieramy zasady ogólne, jeśli jest to przychód – ryczałt. Jeżeli możemy skorzystać z kwoty wolnej od podatku, możemy wybrać zasady ogólne. Żeby oszacować, która metoda opodatkowania będzie dla nas korzystniejsza, musimy sprawdzić nasze koszty. W przypadku, gdy są one wysokie (spłacamy kredyt, robimy remont mieszkania) lepszym rozwiązaniem jest rozliczanie wynajmu na zasadach ogólnych. Kiedy nie mamy zbyt wielu wydatków dotyczących naszej nieruchomości – prościej i taniej będzie rozliczyć wynajem mieszkania ryczałtem.

Niestety taki wybór mamy jeszcze tylko w 2022 roku, potem będzie można rozliczyć najem mieszkania jedynie poprzez ryczałt.

PIT za wynajem mieszkania – jaki PIT Cię obowiązuje?

Rozliczenie PIT obowiązuje nas zawsze, bez względu na okoliczności. Również w przypadku rozliczania podatku na zasadach ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, musimy wypełnić i złożyć do urzędu formularz. W 2022 roku formularz PIT–28, właściwy dla ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, należy złożyć we właściwym urzędzie skarbowym do 28 lutego. Można to zrobić w formie papierowej z użyciem stosownego, aktualnego formularza bądź elektronicznie za pośrednictwem rządowego portalu podatkowego – www.podatki.gov.pl.

Jaki PIT obowiązuje przy zasadach ogólnych? Najem prywatny nierozliczany ryczałtem ewidencjonowanym składamy na deklaracji PIT–36 – jako źródło przychodów wskazujemy przychody z tego najmu w części D jako „najem lub dzierżawa”. W sytuacji najmu przy prowadzonej działalności gospodarczej jako źródło przychodów wskazujemy w swojej deklaracji w części D „pozarolniczą działalność gospodarczą”. Termin złożenia mija 2 maja 2022 r.

Co jeszcze musimy wiedzieć przy rozliczaniu wynajmu mieszkania?

Od 1 stycznia 2020 roku obowiązuje mikrorachunek podatkowy. Jest to numer konta, na który musimy przelewać należności z tytułu podatków: PIT, CIT i VAT. W praktyce oznacza to, że nie możemy już przelewać pieniędzy na rachunek urzędu skarbowego, ale właśnie na swój mikrorachunek, który możemy wygenerować na stronie rządowej. Niezależnie od tego, czy rozliczamy się ryczałtem, czy na zasadach ogólnych, zawsze robimy przelew na to samo konto.

​Nie musimy już zgłaszać wynajmu do urzędu skarbowego, dopiero pierwsza wpłata zaliczki na podatek lub ryczałtu jest traktowana jako wybór formy opodatkowania. Jak już wspominaliśmy, przy opodatkowaniu na zasadach ogólnych musimy co miesiąc wpłacać zaliczki na podatek, a przy ryczałcie – miesięczny lub kwartalny ryczałt.

Warto, choć nie jest to obowiązkiem, dokumentować specjalnymi ewidencjami przychody, które otrzymujemy z najmu. Ważne jest, żebyśmy mieli dowody, gdy wynajmujemy nieruchomość w ramach prowadzonej działalności gospodarczej np. w postaci umów czy też faktur. Istotne jest również, żebyśmy mieli dowody dokumentujące koszty np. faktury za prąd, gaz, media (w przypadku rozliczenia na zasadach ogólnych).

Co, jeśli nie rozliczymy podatku?

Rozliczenie podatku od najmu mieszkania jest konieczne. Jeśli tego nie zrobimy, musimy zdawać sobie sprawę z negatywnych konsekwencji. W przypadku zaległości płatniczych organ administracji skarbowej wyda decyzję określającą wysokość zaległego podatku wraz z odsetkami. Jeśli w ogóle nie zgłosimy najmu mieszkania, musimy liczyć się z poniesieniem odpowiedzialności karnoskarbowej.

Gdy z jakiegoś powodu nie rozliczymy się w terminie, musimy jak najszybciej udać się do swojego urzędu skarbowego i powiedzieć o tym urzędnikowi. Wtedy skorzystamy z tzw. czynnego żalu i nie zapłacimy dodatkowej kary. Urzędnik wyliczy nam zaległy podatek i należne odsetki. Jeśli uregulujemy należność, to nie spotkają nas żadne nieprzyjemne konsekwencje.

Rozliczenie wynajmu mieszkania nie musi być trudne

Na koniec zwróćmy uwagę, że jeszcze w 2022 roku to my decydujemy, jaką formę rozliczenia wynajmu mieszkania wybierzemy. Nie można stwierdzić ogólnie, że któraś z form – spłata podatków na zasadach ogólnych lub ryczałt od przychodów ewidencjonowanych – jest lepsza czy bardziej opłacalna. To, co nam się może opłacać, nie musi np. przedsiębiorcy.

Na oszacowanie, która metoda opodatkowania będzie dla nas korzystniejsza, pozwoli analiza naszych kosztów. Gdy są one wysokie – korzystniejszym rozwiązaniem jest rozliczanie wynajmu na zasadach ogólnych, jeśli nie mamy zbyt wielu wydatków dotyczących naszej nieruchomości – prościej i taniej będzie rozliczyć wynajem mieszkania ryczałtem. W zależności od naszego wyboru rozliczać będziemy pit za wynajem mieszkania. W przypadku ryczałtu – PIT–28, a w przypadku podatku na zasadach ogólnych – PIT–36. Musimy pamiętać, że rozliczenie wynajmu mieszkania jest obowiązkowe – brak uiszczania opłat wiąże się z poważnymi konsekwencjami.

W razie jakichkolwiek wątpliwości zawsze możemy sięgnąć po pomoc specjalisty – eksperta podatkowego, który pomoże nam podjąć najlepszą w naszej sytuacji finansowej decyzję.

Sprawdź pozostałe artykuły.