Kaucja w umowie najmu – jaka powinna być jej wysokość i dlaczego warto ją pobrać?

Czego dowiesz się z tego artykułu?

Kaucja w umowie najmu jest z reguły obowiązkowym punktem. Jej pobranie jest zabezpieczeniem np. przed zniszczeniami mieszkania. Z tego artykułu dowiesz się, dlaczego warto pobierać kaucję i co dzięki temu zyskujesz.

Przejdź do akapitów:

• Co to jest kaucja?
• Jaka wysokość kaucji będzie najlepsza przy wynajmowaniu mieszkania?
• Kaucja za mieszkanie a zniszczenia
• O to zadbaj – potwierdzenie zwrotu kaucji
• Pięć prostych kroków do... szczęśliwej kaucji
• Kaucja w umowie najmu – czy warto?

Co to jest kaucja?

Kaucja to słowo pochodzące z języka łacińskiego – cautio. Oznacza środek ostrożności, rozwagę. Tym też powinno pozostać w obecnym czasie we wszelkich umowach. Kaucja w umowie najmu to rodzaj gwarancji, finansowego zabezpieczania przed szkodami wyrządzonymi przez najemcę lub jego nieuczciwością. Zasady pobierania oraz zwrotu kaucji mieszkaniowej określa ustawa o ochronie praw lokatorów – dotyczy to wyłącznie umów z tytułu najmu lokalu mieszkalnego. Przy najmie lokali niemieszkalnych (użytkowych) kaucja i sposób rozliczenia zależy wyłącznie od stron zawierających umowę. Kaucja nie jest obowiązkowa, ale prawdopodobieństwo, że właściciel mieszkania z niej zrezygnuje, jest niewielkie.

Jaka wysokość kaucji będzie najlepsza przy wynajmowaniu mieszkania?

Wielu wynajmujących zadaje sobie pytanie: jaka wysokość kaucji będzie odpowiednia? Wartość kaucji jest indywidualnie ustalana przez właściciela obiektu podczas zawierania umowy najmu. Najczęściej jest to koszt miesięcznego czynszu za mieszkanie lub łącznych miesięcznych opłat za nie. W wypadku nieruchomości nowej lub o wyższym standardzie wynajmujący żąda kaucji, która jest wielokrotnością czynszu, co nie jest niezgodne z prawem.

Zgodnie z art. 6. 1. „Kaucja nie może przekraczać dwunastokrotności miesięcznego czynszu”. Maksymalna krotność dotyczy tylko czynszu, jaki wynajmujący otrzymuje od najemcy za wynajem. Nie wlicza się tutaj tych opłat, które są niezależne od wynajmującego, jak na przykład: opłaty za wodę, prąd czy należności wpłacane do spółdzielni mieszkaniowej lub wspólnoty. Niewielu z właścicieli decyduje się jednak na kaucję wyższą niż miesięczny czynsz – wyższa kwota jest dostępna dla mniejszej ilości najemców. Praktyką stosowaną przez licznych właścicieli mieszkań jest wyższa kwota kaucji, gdy najemca posiada zwierzęta.

Kaucja za mieszkanie a zniszczenia

Kaucja w umowie najmu podlega pełnemu zwrotowi tylko wtedy, gdy mieszkanie oraz jego wyposażenie zostało oddane przez najemcę w stanie niepogorszonym od momentu podpisania umowy. Kaucji nie może jednak zatrzymać właściciel w przypadku, gdy zmiany wynikają z normalnego użytkowania lub zużycia, ponieważ za takie uszkodzenia najemca nie odpowiada i nie są one jego winą.

Termin zwrotu kaucji określony jest w Ustawie o ochronie praw lokatorów: ,,Kaucja podlega zwrotowi w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu lub nabycia jego własności przez najemcę, po potrąceniu należności wynajmującego z tytułu najmu lokalu"

Kiedy kaucja w umowie najmu nie powinna zostać potrącona?

• wymiana uszczelek;
• poszarzanie się, blaknięcie, wpływ czasu na: okna, farby na ścianie, tapicerki;
• pęknięcia wynikające ze starzenia się budynku;
• przedmioty naznaczone zębem czasu, mimo normalnego użytkowania.

Kaucja za mieszkanie a zniszczenia, za które wynajmujący może potrącić kaucję:

• zniszczenia sprzętów;
• pogorszenie jakości elementów mieszkania z winy osoby najmującej;
• brak płatności za dany miesiąc najmu;
• nieuregulowane opłaty za media (np. elektryczność).

Kaucja za mieszkanie a zniszczenia powstałe przez zwierzęta lokatora

Najemca zobowiązany jest pokryć koszt wszelkich szkód powstałych w wyniku interakcji zwierzaka z obiektem.

Protokół zdawczo-odbiorczy w umowie najmu mieszkania

Czasem, mimo dbania o mieszkanie ulega ono procesowi starzenia się, dlatego najlepszym pomysłem w dniu zawarcia umowy najmu jest sporządzenie protokołu zdawczo-odbiorczego. Dokument ten przygotowywany jest w dwóch kopiach (po jednej dla każdej ze stron), nie jest obowiązkowy, ale często pozwala rozstrzygać kwestie sporne. Sporządzenie takiego protokołu polega na opisie aktualnego stanu liczników, wyposażenia oraz stanu poszczególnych pomieszczeń. Dodatkowo dobrze jest udokumentować mieszkanie za pomocą fotografii. Takie działania pozwalają uniknąć późniejszych roszczeń którejkolwiek ze stron.

O to zadbaj – potwierdzenie zwrotu kaucji

Koniecznym dokumentem, aby zakończyć wynajem bez zbędnych niespodzianek w przyszłości, jest potwierdzenie zwrotu kaucji – to dokument pozwalający zakończyć zależności między najemcą a wynajmującym. Pokwitowanie odbioru kaucji powinno zawierać datę, miejscowość oraz kwotę, jaka została przeznaczona na kaucję. Jeśli lokator wyrządził szkody, za które zostanie pobrana kaucja lub jej część, powinno zostać to opisane wraz z należną kwotą za straty. Zwykle, gdy najemca nie naraził obiektu na szkody, wynajmujący wypłaca kaucję bezopornie. Co jednak, jeśli mamy do czynienia z właścicielem, który nie jest skory do zwrotu wpłaconej kaucji? Kiedy polubowna droga nie przynosi skutku, a miesiąc przeznaczony na zwrot kaucji mija bez należności, należy podjąć kroki sądowe.

Wezwanie do zapłaty – co powinno znaleźć się w treści pisma?

Wezwanie do zapłaty może okazać się dobrym rozwiązaniem, gdy właściciel nie chce zwrócić kaucji. Egzekwowanie należnej kwoty za pomocą pisma należy dokonać samodzielnie lub z pomocą adwokata. Pismo w swej treści powinno zawierać informacje takie jak:

• wysokość żądanej kwoty,
• numer rachunku bankowego, na jaki powinna zostać dokonana wpłata,
• termin do zwrotu kaucji,
• powód, dla którego żądasz zwrotu – zwrot kaucji wpłaconej na podstawie umowy najmu mieszkania,
• ostrzeżenie o kolejnych krokach sądowych.

Taki dokument powinien zostać wysłany listem poleconym za potwierdzeniem odbioru (w razie konieczności może ono stanowić dowód w sądzie).

Pozew do sądu, kiedy wezwanie nie przynosi skutku

Kiedy bezskutecznym okazała się droga polubowna, a wezwanie do zapłaty przeszło bez echa należy podjąć kolejny krok – wnieść pozew do sądu. To także można zrobić samodzielnie lub przy pomocy adwokata. Postępowanie to jest dosyć proste i tanie – opłata sądowa oscyluje w kwocie kilkudziesięciu złotych. Korzystanie z profesjonalnego pełnomocnika nie jest konieczne, jednak gdy sprawą zajmuje się osoba o danej profesji, stajemy się bardziej wiarygodni. Postępowanie prowadzone w takiej sprawie nazywane jest uproszczonym. Cechuje się ono specjalnymi i prostymi do wypełniania formularzami, do których nie jest wymagana żadna skomplikowana wiedza prawnicza. Po otrzymaniu pozwu w takiej sprawie sąd prawdopodobnie wyda wyrok wstępny – nakaz zapłaty w postępowaniu upominawczym. Wynajmujący ma prawo do sprzeciwu, jednak gdy nie złoży go w ciągu dwóch tygodni od otrzymania wyroku – nakaz nabierze moc wiążącą.

Ile trwa postępowanie?

Czasu trwania sprawy nie da się jednoznacznie określić, jednak prawdopodobne jest to, że potrwa ona od 2 do 6 miesięcy. Mity krążące o egzekwowaniu kaucji latami są dalekie od prawdy i krzywdzące dla osób chcących starać się o zwrot należnych pieniędzy. Warto walczyć o swoje!

Pięć prostych kroków do... szczęśliwej kaucji

Kiedy już wiemy, co to jest kaucja, jaka jej wysokość jest odpowiednia oraz znamy swoje prawa uregulowane ustawą o ochronie praw lokatorskich, warto zastosować się do poniższych kroków, by uniknąć w późniejszym czasie drogi sądowej:

1. Potwierdzenie wpłaty kaucji za wynajmowane mieszkanie.

2. Udokumentowanie stanu mieszkania za pomocą:

- protokołu zdawczo-odbiorczego,

- zdjęć uwidaczniających stan mieszkania oraz wszelkich skaz,

- spisu stanu liczników.

3. Sprecyzowanie jasnych zasad kaucji uwzględniających powody, dla których właściciel może:

- potrącić kaucje,

- nie zwrócić kaucji.

4. Informowanie na bieżąco o powstałych:

- szkodach,

- usterkach,

- problemach technicznych.

5. Potwierdzenie zwrotu kaucji po rozwiązaniu lub zakończeniu umowy najmu.

Kaucja w umowie najmu – czy warto?

Kaucja w umowie najmu jest zabezpieczeniem, z jakiego właściciel nie powinien rezygnować. Pozwala ona nie tylko pokryć ewentualne straty, ale i zabezpieczyć się przed zniszczeniami – istnieje większe prawdopodobieństwo, że lokator będzie dbał o lokum, kiedy kaucja jest wymagana. Niezależnie od strony, którą jesteśmy, zarówno najemca, jak i wynajmujący powinni zachować uczciwość i szacunek. Najemca zobowiązany jest dbać o mieszkanie, z którego korzysta, natomiast wynajmujący nie powinien stawiać oporów, kiedy kaucja w umowie najmu powinna zostać zwrócona.

Zobacz również pozostałe artykuły.