Ustna umowa najmu – kiedy ma zastosowanie?

Czego dowiesz się z tego artykułu?

Z tego artykułu dowiesz się, czym jest ustna umowa najmu i jakie prawa daje wynajmującemu oraz najemcy. Podpowiemy także, jakie warunki należy spełnić, by taka umowa miała moc prawną.

Przejdź do akapitów:

• Ustna umowa najmu – co to jest?
• Czy ustna umowa najmu jest tak samo ważna jak pisemna?
• Ustne wypowiedzenie umowy najmu – jak i kiedy może nastąpić?

Ustna umowa najmu– co to jest?

Umowa najmu mieszkania polega na tym, że wynajmujący oddaje najemcy lokal do użytku przez czas określony lub nieokreślony, natomiast najemca zobowiązany jest do płacenia comiesięcznego czynszu. Umowę można zawrzeć pisemnie, ale także ustnie, telefonicznie czy przez Internet.

Najczęstszą formą zawarcia umowy jest jej pisemne podpisanie, jednak niektórzy – chcąc np. uniknąć płacenia podatków czy kłopotów związanych z problematycznymi najemcami – nie decydują się na podpisanie umowy. Jednak nawet bez pisemnej umowy może dojść do jej ustnego zawarcia, co będzie wiązało się ze zobowiązaniami i konsekwencjami. Kiedy może dojść do takiej sytuacji?

​

Przykładowo: jeśli nie doszło do podpisania umowy, ale wynajmujący oddał najemcy mieszkanie do użytkowania i najemca opłaca miesięczny czynsz – będzie to uznane za zawarcie umowy najmu. Jednak istnieje tutaj duże ryzyko, że w trakcie sporu trudno będzie wykazać warunki i zasady, z którymi wiąże się umowa oraz to czy w ogóle została ona zawarta. Czym zatem ustna umowa różni się od standardowej, pisemnej umowy najmu?

Czy ustna umowa najmu jest tak samo ważna jak pisemna?

Najbezpieczniejsza jest umowa najmu zawarta w formie pisemnej. W przypadku umowy ustnej, w sytuacji jakiegokolwiek sporu pomiędzy wynajmującym a najemcą, udowodnienie warunków umowy może okazać się problematyczne. Natomiast zeznania osób trzecich, będących świadkami zawarcia umowy, mogą okazać się niewystarczające, aby ustalić obowiązujące zasady oraz prawa i obowiązki obydwu ze stron. Jakie są najważniejsze różnice pomiędzy tymi umowami?

Wynajem mieszkania – umowa ustna a umowa pisemna:

Ustna umowa najmu mieszkania

Przy ustnej umowie najmu warunki nie mogą być modyfikowane przez żadną ze stron – bowiem warunki, np. związane z obowiązkami stron czy wypowiedzeniem umowy, regulują wprost przepisy ustawy o ochronie prawa lokatorów (w przypadku spraw regulowanych) lub przepisy Kodeksu cywilnego (w przypadku spraw nieuregulowanych w ustawie). Najemca, który wynajmuje mieszkanie na zasadzie ustnej umowy najmu, powinien dokumentować wszystkie wnoszone kwoty: czynsz, opłaty za media i wszystkie inne koszty związane z lokalem. Najlepiej, aby najemca dokonywał wszystkich wpłat na rachunek bankowy wynajmującego, dzięki czemu łatwiej będzie to udowodnić. Jeśli istnieje jedynie opcja płatności gotówką, najemca powinien zadbać o kompletowanie wszystkich pokwitowań zapłaty za zobowiązania – pokwitowania powinny być podpisane przez wynajmującego. Dzięki tym zabiegom, w przypadku sporu z właścicielem mieszkania, najemca będzie umiał udowodnić systematyczną płatność czynszu i pozostałych opłat z tytułu najmu mieszkania – a to sprawi, że sąd nie będzie miał wątpliwości, że pomiędzy najemcą a wynajmującym doszło do zawarcia umowy najmu.

Pisemna umowa najmu mieszkania

Pisemną umowę najmu można zawrzeć na czas określony lub nieokreślony. Przyjmuje się również, że umowa najmu zawarta na czas przekraczający rok lub ogólnie podpisana na czas określony, powinna mieć formę pisemną. Jeśli w takich przypadkach umowa najmu nie przybierze formy pisemnej, uznaje się, że zostaje ona zawarta na czas nieokreślony, nawet jeśli ustnie zostało ustalone, że zawiera się ją np. na 2 lata. Warto pamiętać, że nawet wtedy, gdy umowa ma zostać zawarta na czas krótszy niż rok, powinna mieć ona formę pisemną, ponieważ dzięki temu prawa najemcy i wynajmującego będą lepiej zabezpieczone. Dodatkowo umowa pisemna może być, w pewnym zakresie, kształtowana przez strony – oczywiście zgodnie z ustawą o ochronie praw lokatorów.

​

Co istotne, jeśli doszło do pisemnego zawarcia umowy najmu na czas określony i po upływie jej terminu najemca wciąż pozostaje w mieszkaniu za zgodą wynajmującego (nie wyraża on sprzeciwu, ani nie wnosi pozwu do sądu o eksmisję) – uznaje się, że najem został przedłużony na czas nieokreślony.

Ustne wypowiedzenie umowy najmu – jak i kiedy może nastąpić?

Na początku należy zaznaczyć, że chociaż umowa ustna najmu jest ważna i wiąże się z konkretnymi zobowiązaniami, udowodnienie naruszenia warunków umowy ustnej może być bardzo trudne. Nawet jeśli przy umowie uczestniczyli świadkowie, mamy tu do czynienia tak naprawdę ze słowem wynajmującego przeciwko słowu najemcy. Dodatkowy problem pojawia się wtedy, gdy najemca nie gromadził dowodów uiszczania opłat z tytułu najmu mieszkania. Umowa pisemna, w przeciwieństwie do umowy ustnej, chroni obydwie strony, a ustalenia w niej zawarte stanowią niepodważalny dowód na drodze sądowej.

Mimo wszystko w przypadku ustnego zawarcia umowy strony nie mogą postępować w dowolny sposób, bez zachowania jakichkolwiek zasad. I co ważne, wynajmujący nie może pozbyć się najemcy z dnia na dzień, niezależnie od tego czy ma ku temu powód, czy nie, a także nie może podwyższyć czynszu bez zapowiedzi – podwyżka czynszu może odbyć się po wcześniejszym pisemnym zawiadomieniu najemcy i wypowiedzeniu dotychczasowej kwoty z zachowaniem okresu wypowiedzenia.

Natomiast wypowiedzenie umowy najmu może nastąpić tylko z przyczyn określonych w art. 11 ustawy o ochronie praw lokatorów, a co za tym idzie – ustne wypowiedzenie umowy najmu jest nieważne i najemca może ciągle zamieszkiwać najmowany lokal.

Jeśli decydujesz się na wynajem mieszkania, musisz pamiętać o tym, że oprócz pisemnej umowy najmu istnieje możliwość zawarcia ustnego porozumienia, co – wbrew powszechnej opinii – wiąże się z konkretnymi zobowiązaniami i konsekwencjami. Obydwie formy różnią się od siebie, a najważniejszą różnicą jest to, że chociaż umowa ustna najmu jest zgodna z prawem, to w przypadku sporu pomiędzy stronami może być ciężko dojść do porozumienia i ukazać, jakie warunki wiążą się z tą umową. Warto też wiedzieć, że ustne wypowiedzenie umowy najmu nie jest takie proste, jakby się mogło wydawać.

Zobacz pozostałe porady dotyczące wynajmu.