Wynajem mieszkania na pokoje – czy warto?

Czego dowiesz się z tego artykułu?

Zastanawiasz się nad wynajęciem swojego mieszkania? W tym artykule podpowiemy, na czym polega wynajem mieszkania na pokoje oraz czym różni się to od wynajmu całego mieszkania. Zdradzimy także, która opcja będzie bardziej opłacalna.

Przejdź do akapitów:

• Wynajem mieszkania na pokoje – czy to się opłaca?
• Wynajem mieszkania czy pokoju? Najważniejsze różnice
• Wynajem mieszkania na pokoje – umowa. Czym różni się od tradycyjnej umowy najmu?

Wynajem mieszkania na pokoje – czy to się opłaca?

Zdecydowanie się na wynajem pokoju w mieszkaniu będzie dobrym pomysłem, jeśli dysponujesz lokalem o funkcjonalnym rozkładzie, liczącym co najmniej 3 pokoje. Dodatkowo warto pod taki wynajem wybrać mieszkanie, znajdujące się blisko uczelni i zdecydować się na wynajem mieszkania na pokoje studentom. Innym pomysłem może być skupienie się na grupie pracowników biur i dla nich przeznaczyć mieszkanie – wtedy kluczowa będzie bliskość centrum biznesowego.

W przypadku wynajmu na pokoje może być problematyczna kwestia rozliczenia za usługi takie jak media, gaz, prąd oraz inne świadczenia, które mają inny okres rozliczeniowy niż miesięczny. Z racji tego, że lokatorzy mogą zmieniać się dość szybko, najlepiej będzie – tam, gdzie to możliwe – poprosić danych usługodawców o skrócenie okresów rozliczeniowych. Nie powinno stanowić to problemu w przypadku kablówki, Internetu, prądu, gazu czy ubezpieczenia mieszkania.

Jednak, jeśli chodzi o rozliczenie kosztów wody, kanalizacji czy ogrzewania, skrócenie okresu rozliczeniowego raczej nie będzie możliwe. Jeśli opłaty występują tylko raz czy dwa razy w roku dobrym pomysłem będzie ustanowienie miesięcznego ryczałtu dla najemców lub tam, gdzie jest taka możliwość, rozliczanie się na koniec każdego miesiąca według stanu liczników.

Jeśli jesteś na etapie szukania osoby chętnej na wynajem pokoju, warto już na wstępie przeprowadzić wywiad z potencjalnym lokatorem. Pozwoli Ci to zorientować się w tym, z jaką osobą masz do czynienia i czy w przyszłości nie będzie sprawiała problemów. Warto ustalić kaucję, która będzie wynosiła więcej niż czynsz za mieszkanie, dodatkowo możesz wymagać posiadania polisy OC najemcy lub poręczenia ze strony rodzica. Dzięki takim praktykom istnieje większa szansa, że od razu zauważysz, czy trafiłeś na niewłaściwą osobę, możliwe też, że sama zrezygnuje przy wstępnej rozmowie.

Wynajem mieszkania czy pokoju? Najważniejsze różnice

Wynajem mieszkania czy pokoju – co bardziej się opłaca i czym różnią się te dwie formy? Często posiadając lokal 3-pokojowe lub większy właściciel dzieli mieszkanie na pokoje. Najważniejsze jest to, że jeśli chodzi o wynajem pokoju, to przestrzenią prywatną najemcy będzie tylko dany pokój, który najmuje. Warto przy tym pamiętać, że właściciel nie może wejść do pokoju najemcy bez zgody lokatora i o swojej wizycie i chęci kontroli musi wcześniej uprzedzić najemcę. Jednak właściciel ma prawo wstępu do pozostałych pomieszczeń i tutaj już nie musi zawiadamiać o swojej wizycie w mieszkaniu.

Części wspólne nie stanowią prywatnej przestrzeni lokatorów, a są im jedynie udostępnione, dlatego kłopotliwa może być kwestia dbania o takie pomieszczenia jak kuchnia czy łazienka. Jeśli mieszkanie zamieszkuje kilku lokatorów, dobrym rozwiązaniem będzie stworzenie rozpiski, kto w danym tygodniu zajmuje się porządkami lub skorzystanie z usługi sprzątania, gdzie koszty rozłożą się pomiędzy kilku lokatorów i finalnie nie będzie to dużym obciążeniem finansowym.

Wynajem pokoju czy mieszkania? Jakie są zalety, a jakie wady poszczególnych opcji?

Wynajem pokoju

Zalety

• Z racji tego, że mieszkanie przeznaczone jest dla kilku najemców, rzadko kiedy następuje sytuacja, by mieszkanie stało puste, bo w tym samym czasie wyprowadziły się wszystkie osoby – zazwyczaj w mieszkaniu znajduje się co najmniej jedna osoba, więc generuje ono nieprzerwany przychód.
• Wynajmując mieszkanie na pokoje, można więcej zarobić. Wiąże się to z tym, że cenę ustala się za pokój lub od poszczególnej osoby, a nie tak jak to jest w przypadku całego mieszkania, gdzie czynsz jest podany jako cena najmu za 1 m² na miesiąc. Sprawia to, że wynajem na pokoje, oczywiście, jeśli każdy pokój jest zajęty przez lokatora, daje większe zyski oraz większe możliwości manipulacji kosztami czynszu.
• Najemcę pokoju zazwyczaj łatwiej znaleźć, niż osobę chętną na wynajem mieszkania – spowodowane jest to głównie niższą ceną, która dotyczy tylko jednego pokoju, a nie całego mieszkania.

Wady

• Wynajem na pokoje z powodu większej ilości najemców i możliwości sporych rotacji wiąże się z liczniejszymi obowiązkami dotyczącymi poszukiwań nowych lokatorów i tworzeniem kolejnych umów.
• Mieszkanie wynajmowane na pokoje ulega częstszej eksploatacji niż mieszkanie wynajęte jednej osobie, z tego powodu, że lokatorzy częściej się zmieniają i jest ich więcej, a co za tym idzie, lokal szybciej ulega zużyciu i zniszczeniu – może jednak zdarzyć się tak, że nasz lokal na tyle spodoba się np. studentom, że będą go zamieszkiwać przez cały okres studiów, czyli przeciętnie 3-5 lat.

Wynajem mieszkania

Zalety

• Podpisana umowa najmu, prawdopodobnie długoterminowo, z jedną osobą stanowi dla właściciela spore ułatwienie i mniej obowiązków. W przypadku wynajmu mieszkania na pokojowe, każdy najemca musi podpisać oddzielną umowę najmu.
• Wynajem całego mieszkania wiąże się zazwyczaj z mniejszą eksploatacją, dzięki czemu pomieszczenia rzadziej ulegają uszkodzeniom i awariom – mieszkanie można bowiem wynająć jednej osobie, która będzie zamieszkiwała lokal przez długi okres, co pozwoli uniknąć częstych rotacji przyczyniających się do zużywania mieszkania.

• Wady

• Wynajem mieszkania generuje zazwyczaj mniejsze zyski, niż to jest w przypadku wynajmu na pokoje.
• Znalezienie chętnych na wynajem całego mieszkania zazwyczaj wymaga większego nakładu pracy i czasu niż znalezienie lokatora do najmu pokoju.
• Po zakończeniu umowy najmu z danym najemcą, do czasu, gdy właściciel znajdzie kolejną zainteresowaną osobę, mieszkanie będzie stało pusto, a co za tym idzie – wszystkie stałe opłaty będzie musiał wziąć na siebie właściciel.

Wynajem mieszkania na pokoje – umowa. Czym różni się od tradycyjnej umowy najmu?

Oczywistością jest, że pomiędzy właścicielem a lokatorem musi zostać podpisana umowa, jednak inaczej będzie ona wyglądała w przypadku najmu tradycyjnego, a inaczej jeśli chodzi o wynajem mieszkania na pokoje. Główną różnicą pomiędzy umowami jest to, że w umowie o wynajem pokoju oddaje się do wyłącznej dyspozycji najemcy jedynie pokój. Z części wspólnych jak kuchnia i łazienka może korzystać, ale nie na zasadzie wyłączności – pomieszczenia te dzieli z pozostałymi lokatorami.

Wynajem mieszkania na pokoje – umowa. Jakie kwestie prawa i obowiązki się z nią wiążą?

• Najemca ma prawo do wyłącznego korzystania z pokoju w sposób niezakłócony.
• Najemca otrzymuje informacje i zasady dotyczące wysokości czynszu najmu i pozostałych opłat.
• Najemca otrzymuje wytyczne odnośnie dbania o pokój i części wspólne – pomieszczenia powinny być utrzymywane w odpowiednim stanie użytkowym, technicznym i sanitarnym.
• Najemca powinien zawiadomić wynajmującego o wszystkich awariach, które powstały nie z jego winy.
• Najemca może/powinien dokonywać drobnych napraw, które wynikają z jego zaniedbania i nieuwagi.
• Najemca bez pisemnej zgody właściciela nie może dokonywać jakichkolwiek zmian w pokoju np. w celu upiększenie pomieszczenia.
• Właściciel ma prawo do kontroli najętego pokoju raz w miesiącu, ale tylko po wcześniejszym uprzedzeniu o tym najemcy.
• Najemca może zostać zobowiązany do przestrzegania terminów sprzątania części wspólnych np. co 3 tygodnie.
• Najemca nie może oddać swojego pokoju w podnajem lub udostępniać go osobom trzecim.
• Najemca, w ostatnim dniu obowiązywania umowy najmu, powinien oddać lokal właścicielowi w stanie nie gorszym niż stan wyjściowy.
• Wynajmujący ma prawo wypowiedzieć umowę w trybie natychmiastowym, jeżeli najemca używa pokoju w celach niezgodnych z umową, niszczy lub pogarsza stan pokoju, zakłóca spokój pozostałych lokatorów lub sąsiadów, spóźnia się z czynszem (jednak tutaj wynajmujący powinien uprzedzić najemcę o zamiarze wypowiedzenia umowy i wyznaczyć mu dodatkowy termin do zapłaty).

Zdarza się tak, że właściciel podpisuje umowę najmu tylko z jednym lokatorem, który co miesiąc przekazuje właścicielowi opłaty od siebie i pozostałych najemców. Nie jest to dobre rozwiązanie, ponieważ wtedy mamy do czynienia z podnajmem, gdzie główny najemca pełni rolę pośrednika i może według swoich upodobań dobierać sobie pozostałych lokatorów – przyczynia się to do mniejszej wiedzy właściciela na temat osób, które mieszkają w jego lokalu. Problematyczna wtedy jest także każda zmiana lokatora, gdzie po znalezieniu nowego najemcy do nowej umowy trzeba ponownie zebrać również pozostałych lokatorów. Dlatego też najlepszym rozwiązaniem będzie stworzenie umowy z każdym lokatorem z osobna.

Wynajęcie mieszkania na pokoje jest dobrym rozwiązaniem w przypadku wynajmu mieszkania studentom lub pracownikom biur. Jeśli jesteś inwestorem, to warto, w celach inwestycyjnych, kupić mieszkanie co najmniej 3-pokojowe, najlepiej blisko strategicznych punktów jak uczelnie czy biurowce i zdecydować się na wynajem lokalu kilku osobom.

Przeczytaj także: Kto płaci za naprawy w wynajmowanym mieszkaniu?