Twoje konto
polecane dla Ciebie Twoje ulubione zapytanie do deweloperów ustawienia konta wyloguj się

Ceny ofertowe a transakcyjne w 2021

Ula Olczak
Ula Olczak

Zakup mieszkania wiąże się z koniecznością przygotowania odpowiedniego budżetu. Brak wiedzy na temat rynku nieruchomości wiąże się z obawą oszacowania błędnej wartości mieszkania lub przepłacenia za dany lokal. Jak uchronić się przed zbyt dużymi oczekiwaniami finansowymi sprzedającego i która z cen jest ostateczną? Poznaj ceny ofertowe a transakcyjne w 2021 roku.

Ceny ofertowe a transakcyjne w 2021

Czego dowiesz się z tego artykułu?

W tym artykule dowiesz się, jakie różnice istnieją pomiędzy ceną ofertową a transakcyjną. Poznasz czynniki, które wpływają na ceny ofertowe na rynku pierwotnym i wtórnym. Wraz z ekspertem obido.pl, Marcinem Krasoniem, podpowiemy, jak sprawdzić ceny transakcyjne nieruchomości.

Przejdź do akapitów:

Czym są ceny ofertowe?

Cena ofertowa to kwota, którą sprzedający życzy sobie za daną nieruchomość. Zwykle w ofercie sprzedaży nieruchomości widnieje właśnie cena ofertowa i jest ona wartością do negocjacji. Często właściciele nieruchomości zawyżają cenę o kilka, a nawet kilkanaście procent, z reguły po to, aby dać osobie kupującej ewentualną możliwość obniżenia ceny. Deweloperzy świadomie podejmują takie działania, aby mieć margines na negocjacje lub sprzedać lokal z wyższym zyskiem. Cena ofertowa czasem bywa również zawyżana z sentymentu lub niewiedzy. Brak niewiedzy o rynku nieruchomości, zbyt pobieżne przejrzenie innych dostępnych ofert, sprawia, że cena nijak się ma do takiej, która mogłaby wydawać się interesująca dla kupujących. Nikt też nie chce sprzedawać miejsca, w którym przeżył najpiękniejsze chwile za bezcen, zatem sentyment również potrafi być czynnikiem zakłócającym obiektywną wycenę mieszkania.

Przyglądając się cenom mieszkań warto brać pod uwagę fakt, że w informacjach przewijają się dwa rodzaje cen: ofertowe i transakcyjne. Jak same nazwy wskazują, ofertowe dotyczą mieszkań będących w ofercie, a transakcyjne – konkretnych transakcji. Jest to szczególnie ważne w przypadku mieszkań na rynku wtórnym, bo sprzedający bardzo często wystawiają swoje nieruchomości po życzeniowych stawkach, które nijak nie mają się do rzeczywistości. – Marcin Krasoń, ekspert obido.pl

Czym są ceny transakcyjne?

Cena transakcyjna to kwota, która spełnia oczekiwania sprzedającego i kupującego, czyli ta, która widnieje w akcie notarialnym. Cena transakcyjna określa wartość, za którą dana nieruchomość została faktycznie sprzedana, zatem jest to cena przedmiotu transakcji zawieranej przez podmioty powiązane w rozumieniu podatkowym.

W przewidzeniu ceny transakcyjnej pomoże orientacja w rynku nieruchomości oraz analiza cen za jakie mieszkania o podobnych cechach zostały w ostatnim czasie sprzedane. Takie działania pomogą przewidzieć, jak wysokie negocjacje za dany lokal będą możliwe oraz jaki budżet pozwoli nabyć lokal. Warto pamiętać również, że dobre negocjacje to droga, która pozwoli znacznie obniżyć oczekiwania finansowe sprzedającego. Warto pamiętać, że brak negocjacji może oznaczać, że deweloper sprzeda mieszkania po cenie ofertowej, czyli mniej korzystnej dla nabywców.

Ceny ofertowe a transakcyjne

Ceny ofertowe a transakcyjne to różnorodne wartości, które mogą różnić się między sobą w znacznym stopniu. Mieszkanie z rynku pierwotnego będzie miało mniejsze różnice między ceną oczekiwaną i finalną niż mieszkanie z rynku wtórnego. Cena ofertowa a cena transakcyjna w przypadku mieszkania z rynku pierwotnego zwykle będzie różnić się o około 5%, natomiast ceny ofertowe mieszkań z rynku wtórnego zależą tylko od wyobraźni właścicieli i mogą różnić się od cen transakcyjnych nawet o kilkanaście procent.

Ze statystyk publikowanych przez Narodowy Bank Polski wynika, że jeśli chodzi o mieszkania z drugiej ręki, to ceny ofertowe przekraczają transakcyjne o kilkanaście procent, a gdy mowa o lokalach nowych, jest to 5 procent. – Marcin Krasoń, ekspert obido.pl

Jak sprawdzić ceny transakcyjne nieruchomości?

Aby wiedzieć, jak sprawdzić ceny transakcyjne nieruchomości, warto wcześniej poznać czynniki mające wpływ na wartość danej nieruchomości. Najistotniejszymi cechami mieszkania jest jej lokalizacja i atrakcyjność położenia. Nawet niemal identyczne inwestycje różniące się jedynie lokalizacją mogą mieć zupełnie odmienne ceny, lokal usytuowany w centrum dużego miasta będzie znacznie droższy niż ten sam ulokowany na obrzeżach małego miasteczka. Istotna jest również pobliska infrastruktura oraz dostęp do obiektów użyteczności publicznej, punktów handlowo-usługowych, rekreacyjnych czy bliskość do komunikacji miejskiej. Nie bez znaczenia jest stan techniczny mieszkania, jego standard oraz wyposażenie. Do wyceny danej nieruchomości warto zaangażować eksperta, który pozwoli uniknąć prób szacowania wartości mieszkania „na oko”.

Osoba szukająca mieszkania i chcąca oszacować swoje możliwości budżetowe nie ma lekkiego zadania, bo większość danych dostępnych na rynku mówi o cenach ofertowych, bo te są po prostu łatwiej dostępne. Szukając informacji o stawkach transakcyjnych warto zajrzeć na stronę Narodowego Banku Polskiego, który co kwartał (acz z małym opóźnieniem) publikuje dość szczegółowe zestawienia cen ofertowych i transakcyjnych zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym dla 17 największych miast. Niestety, nawet to źródło mówi o szerokim rynku, a ten nie do końca musi odpowiadać konkretnej okolicy. – Marcin Krasoń, ekspert obido.pl

Ceny transakcyjne w Rejestrze Cen i Wartości Nieruchomości

Ceny transakcyjne, czyli transferowe zawarte w aktach notarialnych, zapisywane są przez starostę w Rejestrze Cen i Wartości Nieruchomości. Ponadto w Rejestrze Cen znajdują się również informacje o miejscu położenia nieruchomości, numerach ewidencyjnych działek, rodzaju i powierzchni nieruchomości itp. Gromadzenie tych danych jest obowiązkowe odkąd funkcjonuje Rozporządzenie Ministra Rozwoju Regionalnego i Budownictwa z dnia 29 marca 2001 roku w sprawie ewidencji gruntów i budynków. Dane te są pomocne m.in. dla rzeczoznawców majątkowych, którzy wyceniają nieruchomości.

Skąd wziąć ceny transakcyjne nieruchomości?

W przewidzeniu ceny transakcyjnej pomoże orientacja w rynku nieruchomości oraz analiza cen za jakie mieszkania o podobnych cechach zostały w ostatnim czasie sprzedane. Takie działania pomogą przewidzieć, jak wysokie negocjacje za dany lokal będą możliwe oraz jaki budżet pozwoli nabyć lokal. Warto pamiętać również, że dobre negocjacje to droga, która pozwoli znacznie obniżyć oczekiwania finansowe sprzedającego, natomiast brak negocjacji może oznaczać, że deweloper sprzeda mieszkania po cenie ofertowej, czyli mniej korzystnej dla nabywcy.

Gdy chcemy poznać ceny ofertowe w naszej okolicy, warto przeglądać największe portale ogłoszeniowe, a gdy chcielibyśmy oszacować wartość konkretnego mieszkania – skorzystać z płatnej usługi – za kilkadziesiąt złotych można wycenić mieszkanie na bazie transakcji w danej okolicy, z uwzględnieniem parametrów takich jak metraż, standard i wyposażenie. – Marcin Krasoń, ekspert obido.pl

Ceny ofertowe a transakcyjne w 2021

Ceny ofertowe a transakcyjne w 2021 roku przeżywają kolejne metamorfozy. W pierwszym kwartale 2021 roku zaobserwowano wzrost cen transakcyjny na rynku pierwotnym o 7,7% w ujęciu rocznym, a cen ofertowych o 5,02%. Dynamika wzrostu cen jest również bardziej wzmożona w porównaniu do zeszłorocznej sytuacji. Nieco inaczej ma się sprawa na rynku wtórnym, ponieważ ceny transakcyjne mieszkań z drugiej ręki mają obecnie nieco mniejszą tendencje do szybkiego wzrostu. Metr lokalu z rynku wtórnego na początku poprzedniego roku kosztował średnio o 6,5% mniej niż obecnie. Dane te zostały opracowane na podstawie informacji przedstawionych przez Narodowy Bank Polski i obejmują siedem największych polskich miast: Gdańsk, Gdynie, Kraków, Łódź, Poznań, Warszawę i Wrocław.

Inwestowanie w nieruchomości zwiększa na nie popyt, co przekłada się na wzrost cen. Chęć nabywania mieszkań nie słabnie na sile i spadki cen wydają się wątpliwe. Realniejszym scenariuszem jest utrzymująca się tendencja do wzrostu wartości, zarówno jeśli chodzi o ceny ofertowe jak i ceny transakcyjne. Niezależnie od źródła, z którego chcemy nabyć mieszkanie, warto porównywać wiele ofert mieszkaniowych oraz próbować sztuki, jaką jest negocjacja.

Cena ofertowa na rynku wtórnym może być znacznie wyższa od średniej ceny transakcyjnej za podobne mieszkania w danej okolicy

Zobacz również pozostałe artykuły.

Kolejny artykuł

Podwyżka stóp procentowych – jak wpłynie na kredyt?
Stopy procentowe to zmienna wartość uwzględniona w każdym kredycie hipotecznym. Kiedy stopy procentowe utrzymują się na niskim poziomie, kredytobiorcy realizują korzystny dla nich scenariusz spłat zadłużenia, jednak muszą być równocześnie gotowi na podwyżki. Ostatnie dni odwróciły utrzymującą się od 9 lat tendencję niewzrastającej stopy procentowej. Podwyżka stóp procentowych – jak wpłynie na kredyt?
Zobacz wszystkie artykuły z tego działu