Ile kosztują zmiany lokatorskie i kiedy można je wprowadzić?

Czego dowiesz się z tego artykułu?

Kupujesz mieszkanie, lecz oryginalny projekt pozostawia wątpliwości co do rozkładu danych pomieszczeń? W tym artykule dowiesz się, co to są zmiany lokatorskie i jakie zmiany lokatorskie u dewelopera są możliwe do wykonania. Poznasz także procedurę zmian lokatorskich oraz koszty jakie się z nimi wiążą. W tekście znajdziesz eksperckie porady Katarzyny Bojar z Polskiego Związku Firm Deweloperskich.

Przejdź do akapitów:

• Co to są zmiany lokatorskie?
• Ile kosztują zmiany lokatorskie i kiedy można je wprowadzić?
• Procedura zmian lokatorskich

Co to są zmiany lokatorskie?

Zmiany lokatorskie to modyfikacja oryginalnego planu mieszkania. Deweloper, tworząc inwestycję, wraz z architektem inwestycji wybiera najbardziej funkcjonalne układy mieszkań dla ogółu. Jednak potrzeby każdego mieszkańca mogą się różnić. Dobrym rozwiązaniem jest wtedy możliwość wdrożenia indywidualnych adaptacji klienta, czyli zmian lokatorskich. Większość deweloperów, dbając o satysfakcję przyszłego właściciela, pozwala na wprowadzenie zmian w projekcie. Warto wiedzieć o przysługujących nam możliwościach, ale także o tych, które są niemożliwe lub w pewnym stopniu ograniczone.

Jakie zmiany lokatorskie są niemożliwe?

Warto pamiętać, że nie wszystkie zmiany lokatorskie zostaną zaakceptowane i istnieją w tym temacie ograniczenia, których nie można przeskoczyć. Wszelkie przeróbki muszą być zgodne z przepisami prawa budowlanego i w żaden sposób nie mogą naruszać konstrukcji budynku, elewacji ani wpływać na inne lokale mieszkalne. Z pewnością niemożliwe będzie przesunięcie ścian nośnych, ponieważ wiązałoby się to ze zmianą metrażu mieszkania – kosztem wspólnego korytarza czy salonu sąsiada. Piony instalacyjne to także element, który nie podlega zmianom, dlatego ewentualne pomysły na przekształcenie rozmieszczenia oświetlenia i odbiorników mediów należy planować z uwzględnieniem tego aspektu.

​

Deweloper również wyznacza miejsce na drzwi zewnętrzne, balkon czy loggię. Własne rozmieszczenie tych punktów będzie zatem niemożliwe.

Jakie zmiany lokatorskie są możliwe?

Zmiany lokatorskie mają służyć przekształceniu wnętrza w taki sposób, by było ono jak najbardziej ergonomiczną i funkcjonalną przestrzenią użytkową. Podczas modyfikacji istniejącego projektu, najlepszą metodą będzie wprowadzenie zasady „od ogółu do szczegółu”. Dzięki temu będziemy w stanie w pierwszej kolejności skupić się na przeznaczeniu pomieszczeń, a kolejno zastanawiać się nad wyznaczaniem konkretnych stref – np. kąciku kawosza (który musi uwzględniać np. dodatkowe gniazdko).

• Ściany działowe i drzwi wewnętrzne

Ściany działowe można modyfikować wedle własnych przyzwyczajeń i przeprojektować je w taki sposób, by uniknąć późniejszego burzenia lub budowania nowych ścian. Dodatkowa ściana lub jej brak pozwala uzyskać zupełnie inną przestrzeń do późniejszej aranżacji. Aby zyskać przestrzeń w łazience – np. na wannę zamiast kabiny prysznicowej – warto przemyśleć przesunięcie ściany działowej, która pozwoli uzyskać satysfakcjonującą przestrzeń. Usunięcie potencjalnej ściany pozwoli także uzyskać otwartą kuchnię na salon. Natomiast w przypadku, gdy zapragniemy garderoby, możemy wprowadzić dodatkową ścianę, która stworzy nam wygodne pomieszczenie. Zmiany w obrębie ścian działowych pomogą stworzyć funkcjonalne mieszkanie.

• Drzwi wewnętrzne

Nie każde drzwi zaplanowane w oryginalnym projekcie mieszkania mogą wydawać się subiektywnie potrzebne. Aby zyskać otwartą przestrzeń, można zrezygnować ze zbędnych drzwi wewnętrznych.

• Instalacje elektryczne

Punkty oświetlenia, gniazdka i włączniki warto dostosować do własnych preferencji. Często projekt obejmuje jedynie minimum, a nasze potrzeby mogą wychodzić poza oryginalny plan. Kiedy wyznaczamy konkretną strefę, np. miejsce pracy, należy zadbać o to, by w jego pobliżu znajdowała się odpowiednia ilość gniazd elektrycznych czy oświetlenia, które zapobiegną późniejszym nieestetycznym przedłużaczom wijącym się po całej przestrzeni. Warto przemyśleć także zmiany lokalizacji gniazdek, które potencjalnie mogą znajdować się z niedostępnym miejscu np. za meblami.

• Instalacja wodno-kanalizacyjna i centralne ogrzewanie

Zmiany lokatorskie powinny być możliwe również w zakresie punktów wodno-kanalizacyjnych. Usytuowanie prysznica czy wanny należy dostosować do własnych preferencji, podobnie będzie ze zmywarką czy piekarnikiem. Klient ma również wpływ na ogrzewanie – może zmienić jego lokalizację lub zastosować inne rozwiązanie – np. wyzbyć się powszechnych grzejników na rzecz instalacji ogrzewania podłogowego. Nie każdy deweloper oferuje klimatyzację, ale i taka możliwość jest dostępna i możemy wzbogacić mieszkanie o ten element. Modyfikacje wprowadzone na wczesnym etapie projektu pomogą zapobiec późniejszym drogim, a czasem też niemożliwym zmianom w tym zakresie. Wszelkie przeróbki nie mogą spowodować przesunięcia pionów instalacji.

​

Zmiany lokatorskie jakie chcielibyśmy wprowadzić warto przeanalizować z architektem, który pomoże wybrać najbardziej funkcjonalne i spełniające nasze potrzeby rozwiązania. Dobra analiza potrzeb i dostosowanie projektu do indywidualnych preferencji pomoże cieszyć się mieszkaniem przez wiele lat.

Ile kosztują zmiany lokatorskie i kiedy można je wprowadzić?

Niezależnie od tego, czy nasza modyfikacja projektu przewiduje wnękę na szafę czy wprowadzenie ogrzewania podłogowego, warto zadbać o to, by chęć zmian zgłosić w odpowiednim momencie i nie przegapić chwili, w której jest to możliwe. Zgłoszenie interesujących nas zmian pozwoli także we wczesnych etapie przygotować się finansowo na koszt przeróbki.

Kiedy można wprowadzać zmiany lokatorskie?

O zmianach w aranżacji przestrzeni mieszkalnej warto pomyśleć już na etapie podpisywania umowy. Umowa deweloperska określa nie tylko nabyte prawa do mieszkania, ale również dostępne możliwości w ramach zmian lokatorskich. Umowa może zawierać możliwe do wykonania zmiany lokatorskie, cennik takich usług oraz ograniczenia w tym zakresie. Deweloper powinien także ująć w dokumencie termin na dokonanie modyfikacji. Chęć wprowadzenia zmian należy zgłosić możliwie jak najszybciej.

Najlepiej, aby zmiany były wprowadzane na samym początku budowy, aby możliwe było ich techniczne wykonanie. Deweloper może odmówić klientowi wykonania ze względu na stan zaawansowania prac po dokonaniu analizy wniosku. Zalecamy sygnalizowanie chęci wprowadzenie zmian na możliwie wczesnym etapie budowy, unikniemy wtedy dodatkowych kosztów, np. związanych z usuwaniem postawionych już ścianek działowych. – Katarzyna Bojar, Polski Związek Firm Deweloperskich

Zmiany lokatorskie – cennik

Kiedy pragniemy wprowadzić modyfikacje projektu, warto pamiętać, że każda zmiana lokatorska może wpłynąć na cenę mieszkania. Jednak nie zawsze będzie to związane ze wzrostem kosztów – kiedy rezygnujemy z jakichś rozwiązań możliwy jest spadek ceny. Warto mieć również na uwadze, że zmiany wprowadzone już na etapie budowy, pozwolą nam zaoszczędzić czas i pieniądze na późniejsze przeprojektowywanie mieszkania.

Nie da się jednoznacznie określić, ile będzie kosztowało wprowadzenie zmian lokatorskich. Wpływ na to ma wiele czynników – szczególnie ważny jest zakres zmian, jakich chcemy dokonać. Decydujące znaczenie będą mieć przede wszystkim postanowienia umowy deweloperskiej. Często deweloperzy mają przygotowane specjalne cenniki, w których wyszczególnione są poszczególne zmiany i koszt ich wykonania, jak np. koszt przesunięcia ścianki działowej. Możliwe jest też dokonanie indywidualnej wyceny, gdy zmiany miałyby wykraczać poza przedstawione cenniki. Oczywiście każdy wniosek podlega szczegółowej analizie wykonalności pod względem technicznych możliwości wykonania i zaawansowania prac oraz wycenie, a także wymaga poniesienia dodatkowych kosztów – np. nadzoru nad pracami wykonawczymi czy zmian kart lokalu. Najczęściej, jako nabywcy, płacimy więc nie tylko za dostosowanie lokalu do naszych upodobań, ale też za rozpatrzenie wniosku. – Katarzyna Bojar

Procedura zmian lokatorskich

Wszelkie zmiany lokatorskie u dewelopera wymagają weryfikacji i akceptacji. Chociaż procedura zmian lokatorskich może się różnić w zależności od dewelopera, warto poznać możliwy scenariusz tego zabiegu.

Nasza ekspertka – Katarzyna Bojar z PZFD – tłumaczy także, że proces zmian lokatorskich można podzielić na kilka etapów:

1. Klient przygotowuje pisemny wniosek zmian lokatorskich wraz z naniesionymi zmianami na rzut lokalu. Następuje to dopiero po podpisaniu umowy deweloperskiej.
2. Deweloper weryfikuje wniosek i wydaje opinię – udziela lub odmawia zgody na zmiany.
3. Możliwe jest, że deweloper będzie wymagał zawarcia dodatkowej umowy o roboty budowlane, ustalającej warunki realizacji zmian – jednak nie jest to konieczne.
4. Generalny Wykonawca dokonuje wyceny zmian lokatorskich (robót).
5. Klient akceptuje całość wyceny lub część zmian i dokonuje płatności.
6. Zmiany kierowane są do wykonania.

Należy mieć na uwadze, że każdy deweloper tworzy własną procedurę wprowadzania zmian lokatorskich, która może odbiegać od modelu przedstawionego powyżej.

​

Zmiany lokatorskie u dewelopera to niejaki ukłon w stronę klienta. Solidnym firmom zależy na satysfakcji użytkowników i ich komforcie. Mając do dyspozycji wachlarz możliwych modyfikacji, warto przeanalizować, czy oryginalny projekt mieszkania spełnia nasze oczekiwania. Jeśli chcemy zmienić coś w projekcie, to wedle potrzeb możemy nanieść ewentualne poprawki, mając na uwadze to, ile kosztują zmiany lokatorskie i kiedy można je wprowadzić.

Sprawdź również pozostałe artykuły z działu Prawo i Finanse.