Odbiór mieszkania od dewelopera – różnica w metrażu. Co robić?

Czego dowiesz się z tego artykułu?

Z tego artykułu dowiesz się, co zrobić jeśli trafisz na metraż mieszkania niezgodny z umową oraz jaka jest dopuszczalna różnica w metrażu mieszkania. Znajdziesz także odpowiedź na pytanie, czy dopłata za większy metraż mieszkania jest konieczna, a także czy przysługuje Ci zwrot kosztów, jeśli metraż mieszkania jest mniejszy niż przewidziano w umowie deweloperskiej.

Przejdź do akapitów:

• Metraż mieszkania niezgodny z umową – co należy zrobić?
• Odbiór mieszkania od dewelopera – różnica w metrażu na naszą niekorzyść
• Dopłata za większy metraż mieszkania – czy deweloper może o to wnioskować?

Ustalenia dotyczące metrażu mieszkania powinny interesować nas od etapu podpisywania umowy deweloperskiej, aby podczas odbioru technicznego lokalu nie było za późno. Co jeśli różnica między przestrzenią obiecaną a faktyczną jest znacząca? Jaka jest dopuszczalna różnica w metrażu mieszkania? Czy potrzebujesz odbioru technicznego wykonanego przez dodatkowego specjalistę?

Metraż mieszkania niezgodny z umową – co należy zrobić?

Podczas zakupu mieszkania umawiamy się z deweloperem na konkretny metraż projektowy, podpisujemy umowę, ale mieszkanie fizycznie wciąż nie istnieje. Odbiór mieszkania następuje po zakończeniu prac budowlanych, jednak zanim je otrzymamy konieczna jest inwentaryzacja powykonawcza, czyli pomiar całego mieszkania, zwykle dokonywany przez niezależnego geodetę. Odpowiedzialność pomiaru i zgodność opisanego metrażu leży po stronie geodety, dlatego zwykle specjalista ten robi to bardzo precyzyjnie. W ten sposób potencjalna manipulacja metrażami przez dewelopera jest niemal niemożliwa. Podczas odbioru nabywca dowiaduje się o powykonawczym metrażu i zauważa, że metraż mieszkania jest niezgodny z umową. Czy którejś ze stron należy się zwrot kosztów?

Dobra umowa deweloperska – klucz do sukcesu

​Polski Związek Firm Deweloperskich rekomenduje, aby każdorazowo rozliczać różnice w metrażu, tj. w przypadku mniejszego metrażu deweloper powinien zwrócić nabywcy odpowiednią część ceny, a w przypadku większego metrażu nabywca powinien dokonać dopłaty.

Następstwa w wyniku różnicy metrażu zależą od umowy jaką podpisaliśmy. Odpowiednia umowa zadba o bezpieczeństwo funduszy nie tylko dewelopera, ale również nabywcy. Mniej uczciwi deweloperzy mogą zaproponować umowę na swoją korzyść: kiedy metraż będzie mniejszy – zwrot kosztów nie będzie obowiązywał, kiedy jednak metraż okaże się większy – nabywca będzie miał obowiązek dopłacić za dodatkowy metraż. Dlatego tak bardzo ważne jest szczegółowe przestudiowanie umowy.

Według ustawy deweloperskiej sposób mierzenia powinien być zawarty w umowie deweloperskiej. Według normy PN-ISO 9836:1997 pomiar powinien być wykonany na poziomie podłogi w wykończonych pomieszczeniach, a zapisany wartością do dwóch miejsc po przecinku. W normie tej znajdziemy także informacje, które ustalają, że:

• pomiar odbywa się na poziomie podłogi w stanie całkowicie wykończonym,
• wnęk w ścianach o powierzchni powyżej 0,1 mkw. nie dolicza się do powierzchni mieszkania,
• powierzchnie zewnętrzne niezamknięte ze wszystkich stron, czyli balkony, loggie lub tarasy dolicza się do powierzchni mieszkania, wykazując oddzielnie powierzchnie nienakryte (balkony, tarasy) i powierzchnie nakryte (loggie).

Odbiór mieszkania od dewelopera – różnica w metrażu na naszą niekorzyść

Jeśli zwróciliśmy uwagę na klauzulę dotyczącą różnicy metrażu projektowego a powykonawczego i ustaliliśmy obustronnie przysługujące nam prawa, to odbiór mieszkania nie powinien wywoływać żadnych obaw. Każdy metr kwadratowy został zapłacony przez nabywcę, a jeśli dostał ich mniej niż zapisano w umowie, przysługuje mu proporcjonalny zwrot kosztów do brakującej powierzchni. Poza samym zgłoszeniem żądania należy złożyć oświadczenie do dewelopera o obniżenie ceny nieruchomości. Nabywca powinien zawrzeć w oświadczeniu konkretną wartość o jaką ma zostać obniżona nieruchomość oraz uzasadnienie żądania. Kiedy deweloper ma obiekcje co do zwrotu należności – nie powinniśmy rezygnować z przysługujących nam pieniędzy, a zamiast tego udać się po pomoc prawną.

​Odstąpienie od umowy – czy metraż mieszkania niezgodny z umową na to pozwala?

Jeśli różnica jest istotna, możliwe jest odstąpienie klienta od umowy, jednak niewielu decyduje się na taką opcję. Niemal w każdej umowie deweloperskiej zamieszczone jest postanowienie, które reguluje problem różnicy w powierzchni lokalu. Zazwyczaj zapisy te pozwalają na pewne różnice, które są zgodne z normami technicznymi w budownictwie. Deweloperzy opisują wartość procentową maksymalnej różnicy pomiędzy pomiarem określonym w umowie a obmiarem powykonawczym, przy której klient może odstąpić od umowy. Zarówno zbyt mała, jak i zbyt duża powierzchnia lokalu może być przesłanką do odstąpienia od umowy.

Dopłata za większy metraż mieszkania – czy deweloper może o to wnioskować?

Deweloperzy w umowach zapisują postanowienia o konieczności dopłaty za dodatkowy metraż i jeśli nie postanowimy dokonać zmian w umowie to dopłata za większy metraż mieszkania będzie konieczna. Kiedy różnica będzie wykraczała poza tę dopuszczalną, ustanowioną w umowie, deweloper zawnioskuje o dokonanie korekty wpłaty. W przypadku znaczącej różnicy w metrażu, jeżeli klient nie chce kupować mieszkania o powierzchni innej niż planowana ma prawo do odstąpienia od umowy oraz do kwestionowania dopłaty. Zwykle takie kroki wiążą się z drogą sądową.

Odbiór mieszkania od dewelopera różnica w metrażu – zadbaj o odpowiednią umowę

Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów przez długi czas uznawał, że nie jest dopuszczalna nawet minimalna różnica w metrażu opisanym w umowie deweloperskiej, a metrażem powykonawczym, jednak sytuacja uległa zmianie po wyroku Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 9 lipca 2015 r. sygn. akt: VI ACa 831/15. W wyroku tym Sąd uznał, że ze względów technologicznych, konieczne jest zapewnienie pewnego marginesu tolerancji dla powierzchni oddanego lokalu, w stosunku do powierzchni lokalu, która została określona w umowie zawieranej przed czy w trakcie procesu budowlanego.

Dopuszcza się wybudowanie lokalu mieszkalnego o różnicy 2%. Tak nieduże odchylenia ciężko przewidzieć – mogą być one uzasadnione grubością ścian czy tynkiem, którego szerokość będzie inna niż pierwotnie przypuszczano.

Warto pamiętać, że w procesie budowy ciężko przewidzieć powierzchnię zgodną co do centymetra. Najlepszym wyborem będzie uwzględnienie w umowie zarówno dopłaty przez klienta, jeśli metraż okaże się większy, jak i zwrotu kosztu przez dewelopera, jeśli powierzchnia będzie nieznacznie mniejsza. Taki zapis będzie najuczciwszym dla obu stron i warto o niego zadbać.

Zobacz również pozostałe artykuły.