Jak sprawdzić dewelopera?

Czego dowiesz się z tego artykułu?

Praktycznie każdy, kto zamierza nabyć nieruchomość, obawia się nieuczciwości m.in. ze strony dewelopera. W poniższym artykule, razem z Sebastianem Juszczakiem z Polskiego Związku Firm Deweloperskich, przedstawiamy najważniejsze informacje, które powinieneś poznać, zanim rozpoczniesz współpracę z deweloperem i przystąpisz do podpisania umowy deweloperskiej. Podpowiemy m.in. jakich narzędzi użyć, by skutecznie sprawdzić dewelopera przed kupnem wymarzonej inwestycji na rynku pierwotnym.

Przejdź do akapitów:

• Jak sprawdzić dewelopera przed kupnem mieszkania i dlaczego warto to zrobić?
• Co należy sprawdzić przed kupnem mieszkania od dewelopera?
• Pytania do dewelopera przed kupnem mieszkania – przygotuj je!

Jak sprawdzić dewelopera przed kupnem mieszkania i dlaczego warto to zrobić?

Przy wyborze nowego mieszkania należy prześwietlić rynek nieruchomości oraz mieć wiedzę na temat tego, co sprawdzić przed kupnem mieszkania od dewelopera, aby podjąć dobrą decyzję. Jeśli wykonasz odpowiednie kroki, to kupując mieszkanie będziesz miał pewność, że dany deweloper jest uczciwy i rzetelny. Jest kilka sposobów na to, aby wiedzieć na pewno, że kupione mieszkanie lub dom będzie pochodziło od właściwej osoby.

Zatem jak sprawdzić wiarygodność dewelopera?

Udając się do biura sprzedaży, zgodnie z ustawą o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego możemy żądać od dewelopera, aby przedstawił nam: 1) aktualny stan księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości; 2) kopię aktualnego odpisu z Krajowego Rejestru Sądowego, jeśli podmiot podlega wpisowi do Krajowego Rejestru Sądowego lub aktualnym zaświadczeniem o wpisie do Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej; 3) kopię pozwolenia na budowę; 4) sprawozdanie finansowe za ostatnie dwa lata, a w przypadku realizacji inwestycji przez spółkę celową – sprawozdania spółki dominującej; 5) projekt budowlany. – Sebastian Juszczak, stażysta w dziale prawnym Polskiego Związku Firm Deweloperskich

Co należy sprawdzić przed kupnem mieszkania od dewelopera?

Co sprawdzić przy kupnie mieszkania od danego dewelopera?

Przed zakupem mieszkania od dewelopera, część przydatnych informacji możemy zweryfikować sami, jeszcze przed wizytą w biurze sprzedaży. Pierwszą kluczową kwestią jest wiarygodność dewelopera. Powinniśmy zwrócić uwagę na zrealizowane przez niego projekty, czy przejrzeć dane spółki w Krajowym Rejestrze Sądowym. Pomocna będzie również informacja o przynależności inwestora do Polskiego Związku Firm Deweloperskich, największej organizacji branżowej skupiającej rzetelnych inwestorów, kierujących się Kodeksem Dobrych Praktyk w relacjach z kupującymi. Możemy sprawdzić również uchwalone lokalnie Miejscowe Plany Zagospodarowania Przestrzennego. Jeżeli tereny inwestycji, w której chcemy nabyć lokal, są objęte MPZP, będziemy mogli przewidzieć jaka zabudowa pojawi się na sąsiednich działkach w przyszłości. Dzięki temu upewnimy się, że – przykładowo – park w pobliżu naszego osiedla za kilkanaście lat zachowa swoją funkcję. – Sebastian Juszczak, stażysta w dziale prawnym Polskiego Związku Firm Deweloperskich

Poniżej znajdują się najważniejsze kwestie, które koniecznie musisz poznać, zanim zdecydujesz się na kupno nieruchomości w danej firmie.

Sposób finansowania inwestycji przez dewelopera

Na początek sprawdź jak wygląda sytuacja finansowa dewelopera – w tym celu skorzystaj z KRS (Krajowy Rejestr Sądowy). Zwróć uwagę na dane podmiotu, oznaczenie formy prawnej oraz kapitał zakładowy (chociaż nie zawsze wysoki kapitał będzie tożsamy z wiarygodnością dewelopera). Z KRS dowiesz się, czy deweloper ma jakiekolwiek zaległości podatkowe lub celne, a także czy nie znajduje się czasem w trakcie likwidacji. Znajdziesz tutaj także informacje o ogłoszeniu upadłości dewelopera lub przekształceniu przedsiębiorcy.

Centralna Ewidencja i Informacja o Działalności Gospodarczej (CEIDG)

CEIDG to elektroniczny rejestr wszystkich przedsiębiorców działających na terenie Polski. Można tutaj znaleźć informacje odnośnie firm i przedsiębiorców. Jeśli chcesz sprawdzić dewelopera, warto wyszukać go właśnie poprzez tę bazę, dzięki czemu będziesz miał pewność, że jest to osoba zweryfikowana, a jej tożsamość została potwierdzona przez profil zaufany lub certyfikat kwalifikowany. W bazie CEIDG znajdują się informacje na temat zezwoleń oraz wpisów do rejestru działalności regulowanej, a także dane związane z koncesjami i licencjami. Trzeba zaznaczyć, że CEIDG dotyczy tylko osób fizycznych – w bazie znajdują się działalności jednoosobowe oraz spółki cywilne. Dane odnośnie do spółek, niezależnie od formy prawnej, można znaleźć poprzez Rejestr Urzędowy Podmiotów Gospodarki Narodowej (REGON) lub Krajowy Rejestr Sądowy (KRS). Wymienione bazy internetowe są darmowe i dostępne dla wszystkich.

Prospekt informacyjny od dewelopera

Prospekt informacyjny ściśle związany jest z ustawą deweloperską i ma na celu ochronę nabywców nieruchomości. Zawiera on podstawowe informacje o deweloperze (dane identyfikacyjne i kontaktowe), które mogą się okazać bardzo przydatne dla osoby, która jest zainteresowana jego inwestycjami. Z prospektu informacyjnego poznasz doświadczenie dewelopera (realizacje wcześniejszych projektów) oraz szczegółowe informacje już na temat tej konkretnej nieruchomości z rynku pierwotnego, którą się interesujesz. Będzie to liczba kondygnacji i wszystkich lokali, ich opis oraz parametry, informacja w jakim stanie zostanie oddane mieszkanie, doprowadzone media, standard wykończenia klatek schodowych i innych części wspólnych czy dostęp do drogi publicznej. Na życzenie klienta taki prospekt można otrzymać za darmo, niezależnie od tego, czy umowa deweloperska została podpisana, a zaliczka wpłacona. Jednak wiarygodność danych uzyskanych w prospekcie warto dodatkowo sprawdzić na własną rękę.

​Przynależność do organizacji branżowych oraz certyfikaty

Najbardziej znaną organizacją, która zrzesza wiarygodnych i solidnych deweloperów, jest Polski Związek Firm Deweloperskich (PZFD). PZFD jest organizacją, która skupia deweloperów mieszkaniowych oraz biurowych. Jej celem jest m.in. dbanie o dobro osób kupujących mieszkania oraz budowanie zaufania wobec branży deweloperskiej. PZFD głosi ideę Kodeksu Dobrych Praktyk, która ma wpływać na bezpieczeństwo i dobre relacje pomiędzy firmą deweloperską a nabywcą mieszkania. Dlatego, jeśli wybrany inwestor, którego nieruchomość wpadła Ci w oko, znajduje się w tej organizacji, od razu możesz mieć większą pewność, że jest to przedsiębiorca sprawdzony i wiarygodny. Taki, który stosuje praktyki zgodne z wytycznymi postawionymi przez Polski Związek Firm Deweloperskich.

Dodatkowo warto także zapoznać się z organizacją zrzeszającą firmy z branży budownictwa i infrastruktury, jaką jest Polski Związek Pracodawców Budownictwa.

Opinie w Internecie

Dobrym dodatkowym pomysłem na to, jak sprawdzić wiarygodność dewelopera przed kupnem mieszkania, będą opinie znajdujące się w Internecie. Jak wiadomo, współcześnie Internet uznawany jest za najlepsze źródło wiedzy, niezależnie od tego, czy szukamy nowych mebli, telefonu czy dobrego lekarza – dlatego również tutaj warto poszukać danych na temat dewelopera. Na początku warto sprawdzić, czy interesujący Cię deweloper ma wizytówkę Google – jeśli ma, to już jest duży sukces, a im więcej na niej opinii, oczywiście tych pozytywnych, tym bardziej wzrasta jego wiarygodność. Kolejnym krokiem będzie prześledzenie działalności w mediach społecznościowych – ważna będzie tutaj strona internetowa dewelopera oraz profile na Facebooku, Twitterze, LinkedInie czy Instagramie. Dodatkowo szczególną uwagę zwróć na to, co o działalności deweloperskiej danej firmy piszą na forach internetowych – tutaj na pewno dowiesz się całej prawdy zarówno o osiedlu, jak i o deweloperze.

Pytania do dewelopera przed kupnem mieszkania – przygotuj je!

Jakie pytania do dewelopera przed kupnem mieszkania warto sobie przygotować? Szczególną uwagę zwróć na sposób finansowana inwestycji, która Cię interesuje – deweloper może pokrywać koszty z własnej kieszeni lub korzystać z kredytu hipotecznego. Chociaż istnieje powszechne przekonanie, że deweloper jest bardziej wiarygodny, jeśli finansuje inwestycje z własnych środków, nie należy zapominać o tym, że deweloper mógł otrzymać całkowity lub częściowy kredyt hipoteczny na pokrycie kosztów związanych z inwestycją. Oznacza to, że poprawnie przeszedł proces i bank uznał, że jest osobą, która może otrzymać dużą kwotę pieniędzy, a w jego aktualnej sytuacji finansowej nie ma nic podejrzanego.

Następnie powinieneś zapytać dewelopera o to, czy posiada prawo własności działki, czy jest tylko użytkownikiem wieczystym – będzie to bowiem wiązało się z innymi kosztami. Istotne jest także to, czy interesująca Cię inwestycja jest obciążona hipoteką i stanowi dla banku formę zabezpieczenia. Jeśli tak jest, należy zobligować dewelopera do wypełnienia formalności, które zwolnią Cię z odpowiedzialności za zobowiązania jakie spoczywają na deweloperze. Aby to osiągnąć niezbędna będzie zgoda od banku na bezobciążeniowe wyodrębnienie zakupionego przez Ciebie lokalu.

​Przed podpisaniem umowy deweloperskiej, poproś dewelopera także o dostęp do przedwstępnej umowy, aby na spokojnie zweryfikować, czy wszystkie informacje się zgadzają i są dla Ciebie zrozumiałe (do umowy powinno być także dołączone zezwolenie na budowę) oraz zapytaj o to, jakie są warunki odstąpienia od umowy deweloperskiej. Dodatkowo dobrze przeanalizuj plan zagospodarowania terenu, żeby mieć pewność, że za rok za Twoim oknem nie staną np. duże obiekty handlowe.

Zwróć szczególną uwagę także na etapy prac budowlanych (harmonogram realizacji), a przy oddaniu mieszkań sprawdź stan zakupionego lokalu. Kwestią, którą powinieneś poruszyć, będą również opłaty administracyjne, do których będziesz zobowiązany.

Zakup mieszkania to duży krok, dlatego aby podjąć dobrą decyzję i bezpiecznie kupić mieszkanie z rynku pierwotnego, musisz wiedzieć jak sprawdzić danego dewelopera, by uniknąć oszustwa. Pomogą Ci w tym takie bazy jak KRS, REGON, CEIDG, PZFD. Co więcej, jeśli zrobisz własny research stron dewelopera, przeszukasz opinie o nim i jego działalności, a także uzyskasz cenne informacje od mieszkańców jego inwestycji – będziesz miał pewność, że robisz interes z właściwą osobą, a zakup mieszkania obejdzie się bez uciążliwych problemów. Warto także pytać dewelopera o wszystko, co nie daje nam spokoju.

Sprawdź również, jakie prawa Ci przysługują w przypadku upadłości dewelopera i jak zabezpieczyć się przed taką sytuacją.