Jak sprawdzić dewelopera?

Jak sprawdzić dewelopera?

Jeśli planujesz zakup nowego mieszkania lub domu, warto dobrze zorientować się na rynku pierwotnym – sprawdzić, ile teraz kosztują mieszkania i co składa się na daną cenę. Gdzie budowane są nowe inwestycje i jak wygląda kwestia infrastruktury oraz plan zagospodarowania przestrzennego. Jednak przede wszystkim trzeba wiedzieć, jak sprawdzić dewelopera, aby mieć pewność, że bezproblemowo przeprowadzi nas od wyboru właściwej inwestycji, poprzez ustalenie wszystkich warunków zakupu, aż po odbiór kluczy.


Każdy, kto zamierza nabyć nieruchomość, obawia się nieuczciwości m.in. ze strony dewelopera. W poniższym artykule przedstawiamy najważniejsze informacje, które powinieneś wiedzieć, zanim rozpoczniesz współpracę z deweloperem.

Przejdź do akapitów:

Jak sprawdzić dewelopera przed kupnem mieszkania i dlaczego warto to zrobić?

Przy wyborze nowego mieszkania należy prześwietlić rynek nieruchomości oraz mieć wiedzę na temat tego, co sprawdzić przed kupnem mieszkania od dewelopera, aby podjąć dobrą decyzję. Jeśli wykonasz odpowiednie kroki, będziesz miał pewność, że interesujący Cię deweloper jest uczciwy i rzetelny. Jest kilka sposobów na to, aby wiedzieć na pewno, że kupione mieszkanie lub dom będzie pochodziło od właściwej osoby. Zatem, jak sprawdzić dewelopera, aby mieć pewność, że jest on rzetelny i wart zaufania?

„Udając się do biura sprzedaży, zgodnie z ustawą o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego możemy żądać od dewelopera, aby przedstawił nam: 1) aktualny stan księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości; 2) kopię aktualnego odpisu z Krajowego Rejestru Sądowego, jeśli podmiot podlega wpisowi do Krajowego Rejestru Sądowego lub aktualnym zaświadczeniem o wpisie do Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej; 3) kopię pozwolenia na budowę; 4) sprawozdanie finansowe za ostatnie dwa lata, a w przypadku realizacji inwestycji przez spółkę celową – sprawozdania spółki dominującej; 5) projekt budowlany.” – Sebastian Juszczak, stażysta w dziale prawnym Polskiego Związku Firm Deweloperskich

Sebastian-Juszczak-cytat-1

Co należy sprawdzić przed kupnem mieszkania od dewelopera?

Co sprawdzić przed kupnem mieszkania od dewelopera?

„Przed zakupem mieszkania od dewelopera, część przydatnych informacji możemy zweryfikować sami, jeszcze przed wizytą w biurze sprzedaży. Pierwszym, naturalnym krokiem jest badanie wiarygodności dewelopera. Powinniśmy zwrócić uwagę na zrealizowane przez niego projekty, czy przejrzeć dane spółki w Krajowym Rejestrze Sądowym. Pomocna będzie również informacja o przynależności inwestora do Polskiego Związku Firm Deweloperskich, największej organizacji branżowej skupiającej rzetelnych inwestorów, kierujących się Kodeksem Dobrych Praktyk w relacjach z kupującymi. Możemy sprawdzić również uchwalone lokalnie Miejscowe Plany Zagospodarowania Przestrzennego. Jeżeli tereny inwestycji, w której chcemy nabyć lokal, są objęte MPZP, będziemy mogli przewidzieć jaka zabudowa pojawi się na sąsiednich działkach w przyszłości. Dzięki temu upewnimy się, że – przykładowo – park w pobliżu naszego osiedla za kilkanaście lat zachowa swoją funkcję.” – Sebastian Juszczak, stażysta w dziale prawnym Polskiego Związku Firm Deweloperskich

Poniżej znajdują się najważniejsze kwestie, które koniecznie musisz poznać, zanim podejmiesz decyzję o zakupie.

Kwestia finansowania inwestycji przez dewelopera

Na początek sprawdź, jak wygląda sytuacja finansowa dewelopera – w tym celu skorzystaj z KRS (Krajowy Rejestr Sądowy). Zwróć uwagę na dane podmiotu, oznaczenie formy prawnej oraz kapitał zakładowy (chociaż nie zawsze wysoki kapitał będzie tożsamy z wiarygodnością dewelopera). Z KRS dowiesz się, czy deweloper ma jakiekolwiek zaległości podatkowe lub celne, a także czy nie znajduje się czasem w trakcie likwidacji. Znajdziesz tutaj także informacje o ogłoszeniu upadłości dewelopera lub przekształceniu przedsiębiorcy.

Centralna Ewidencja i Informacja o Działalności Gospodarczej (CEIDG)

CEIDG jest to elektroniczny rejestr wszystkich przedsiębiorców działających na terenie Polski. Można tutaj znaleźć informacje odnośnie do firm i przedsiębiorców. Jeśli chcesz sprawdzić dewelopera, warto wyszukać go właśnie poprzez tę bazę, dzięki czemu będziesz miał pewność, że jest to osoba zweryfikowana, a jej tożsamość została potwierdzona przez profil zaufany lub certyfikat kwalifikowany. W bazie CEIDG znajdują się informacje na temat zezwoleń oraz wpisów do rejestru działalności regulowanej, a także dane związane z koncesjami i licencjami. Trzeba zaznaczyć, że CEIDG dotyczy tylko osób fizycznych – w bazie znajdują się działalności jednoosobowe oraz spółki cywilne. Dane odnośnie do spółek, niezależnie od formy prawnej, można znaleźć poprzez Rejestr Urzędowy Podmiotów Gospodarki Narodowej (REGON) lub Krajowy Rejestr Sądowy (KRS). Wymienione bazy internetowe są darmowe i dostępne dla wszystkich.

Prospekt informacyjny od dewelopera

Prospekt informacyjny został wprowadzony przez ustawę deweloperską i ma na celu ochronę nabywców nieruchomości. Zawiera on podstawowe informacje o deweloperze (dane identyfikacyjne i kontaktowe), które mogą się okazać bardzo przydatne dla osoby, która jest zainteresowana jego inwestycjami. W prospekcie opisane są również doświadczenia dewelopera (wszystkie zrealizowane inwestycje), a także szczegółowe informacje już na temat tej konkretnej inwestycji, którą interesuje się nabywca. Będzie to liczba kondygnacji i wszystkich lokali, ich opis oraz parametry, standard wykończenia, doprowadzone media czy dostęp do drogi publicznej. Taki prospekt można otrzymać za darmo, niezależnie od tego, czy umowa została podpisana, a zaliczka wpłacona. Jednak wiarygodność danych uzyskanych w prospekcie warto dodatkowo sprawdzić na własną rękę.

jak-sprawdzic-dewelopera-przed-kupnem-mieszkania

Przynależność do organizacji branżowych oraz certyfikaty

Najbardziej znaną organizacją, która zrzesza wiarygodnych i solidnych deweloperów, jest Polski Związek Firm Deweloperskich (PZFD). PZFD jest organizacją, która skupia deweloperów mieszkaniowych oraz biurowych. Jej celem jest m.in. dbanie o dobro osób kupujących mieszkania oraz budowanie zaufania wobec branży deweloperskiej. PZFD głosi ideę Kodeksu Dobrych Praktyk, która ma wpływać na bezpieczeństwo i dobre relacje pomiędzy deweloperami a nabywcami mieszkań. Dlatego, jeśli deweloper, którego inwestycja wpadła Ci w oko, znajduje się w tej organizacji, od razu możesz mieć większą pewność, że jest to przedsiębiorca sprawdzony i wiarygodny. Taki, który stosuje praktyki zgodne z wytycznymi postawionymi przez Polski Związek Firm Deweloperskich.

Opinie w Internecie

Dobrym dodatkowym pomysłem na to, jak sprawdzić dewelopera przed kupnem mieszkania, będą opinie znajdujące się w Internecie. Jak wiadomo, współcześnie Internet uznawany jest za najlepsze źródło wiedzy, niezależnie od tego, czy szukamy nowych mebli, telefonu czy dobrego lekarza – dlatego również tutaj warto poszukać danych na temat dewelopera. Na początku warto sprawdzić, czy interesujący Cię deweloper ma wizytówkę Google – jeśli ma, to już jest duży sukces, a im więcej na niej opinii, oczywiście tych pozytywnych, tym bardziej wzrasta jego wiarygodność. Kolejnym krokiem będzie strona internetowa dewelopera oraz profile na Facebooku, Twitterze, LinkedInie czy Instagramie. Cennym źródłem będą również fora mieszkańców danych inwestycji – tutaj na pewno dowiesz się całej prawdy zarówno o osiedlu, jak i o deweloperze.

Pytania do dewelopera przed kupnem mieszkania – przygotuj je!

Jakie pytania do dewelopera przed kupnem mieszkania warto sobie przygotować? Na początek zapytaj, jak finansowana jest inwestycja, która Cię interesuje – deweloper może pokrywać koszty z własnej kieszeni lub korzystać z kredytu hipotecznego. Chociaż istnieje powszechne przekonanie, że deweloper jest bardziej wiarygodny, jeśli finansuje inwestycje z własnych środków, nie należy zapominać o tym, że deweloper mógł otrzymać całkowity lub częściowy kredyt na pokrycie kosztów związanych z inwestycją. Oznacza to, że poprawnie przeszedł proces i bank uznał, że jest osobą, która może otrzymać dużą kwotę pieniędzy.

Następnie powinieneś zapytać dewelopera o to, czy posiada prawo własności działki, czy jest tylko użytkownikiem wieczystym – będzie to bowiem wiązało się z innymi kosztami. Istotne jest także to, czy interesująca Cię inwestycja jest obciążona hipoteką i stanowi dla banku formę zabezpieczenia. Jeśli tak jest, należy zobowiązać dewelopera do wypełnienia formalności, które zwolnią Cię z odpowiedzialności za zobowiązania, jakie spoczywają na deweloperze. Aby to osiągnąć niezbędna będzie zgoda od banku na bezobciążeniowe wyodrębnienie zakupionego przez Ciebie lokalu.

Poproś dewelopera także o dostęp do przedwstępnej umowy, aby na spokojnie zweryfikować, czy wszystkie informacje się zgadzają i są dla Ciebie zrozumiałe (do umowy powinno być także dołączone zezwolenie na budowę) oraz zapytaj o to, jakie są warunki odstąpienia od umowy. Dodatkowo dobrze przeanalizuj plan zagospodarowania terenu, a przed odbiorem mieszkania sprawdź stan lokalu i etap prac budowlanych. Kwestią, którą powinieneś poruszyć, będą również opłaty administracyjne, do których będziesz zobowiązany.

Aby podjąć dobrą decyzję, musisz wiedzieć, jak sprawdzić dewelopera przed kupnem mieszkania, by uniknąć oszustwa. Pomogą Ci w tym takie bazy jak KRS, REGON, CEIDG, PZFD. Co więcej, jeśli zrobisz własny research odnośnie do stron dewelopera, przeszukasz opinie o nim i jego działalności, a także uzyskasz cenne informacje od mieszkańców jego inwestycji – będziesz miał pewność, że robisz interes z właściwą osobą. Nie zapomnij o tym, żeby przygotować sobie własne pytania do dewelopera przed kupnem mieszkania.

Sprawdź, jakie prawa Ci przysługują w przypadku upadłości dewelopera i jak zabezpieczyć się przed taką sytuacją.

Kolejny artykuł

Promesa a kredyt hipoteczny – co to jest i do czego służy
Promesa a kredyt hipoteczny – co to jest i do czego służy
Decyzja o kredycie hipotecznym wiąże się z wieloma formalnościami, których należy dokonać, zanim bank wyda ostateczną decyzję kredytową. Wśród dokumentów, które musisz uzyskać, są te koniecznie wymagane, ale też takie, których nie musisz mieć, aby otrzymać kredyt. Mogą one jednak pomóc w kilku kwestiach. W tym artykule wyjaśnimy, co to jest promesa kredytowa i jak kształtuje się zależność: promesa a kredyt hipoteczny.
Zobacz wszystkie artykuły z tego działu