Eksmisja z mieszkania – jak opróżnić lokal z niechcianego lokatora?

Czego dowiesz się z tego artykułu?

W tym artykule dowiesz się, na czym polega eksmisja z mieszkania, co przysługuje pozwanym lokatorom oraz jakiego odszkodowania może spodziewać się właściciel bezprawnie zajętej nieruchomości. Podpowiemy też, kto ma prawo do usunięcia lokatora oraz jak bezpiecznie wynająć mieszkanie.

Przejdź do akapitów:

• Wypowiedzenie umowy najmu – czy to wystarczy?
• Eksmisja lokatora bez tytułu prawnego – od czego zacząć?
• Eksmisja z mieszkania – zgłoszenie pozwu i wyrok
• Nakaz eksmisji – postępowanie komornicze
• Komu przysługuje lokal socjalny?
• Kto ma prawo do pomieszczenia tymczasowego?
• Komu nie przysługuje mieszkanie socjalne i pomieszczenie tymczasowe?
• Kiedy eksmisja z mieszkania podlega wstrzymaniu?
• Odszkodowanie za bezumowne korzystanie z nieruchomości
• Jak bezpiecznie wynająć mieszkanie?

Wypowiedzenie umowy najmu – czy to wystarczy?

Wynajem mieszkania nie jest wbrew pozorom procesem intuicyjnym i bezproblemowym, szczególnie, gdy naszego lokatora dotykają problemy finansowe. Brak odpowiedniej umowy naraża nas na liczne komplikacje oraz uniemożliwia szybkie i skuteczne egzekwowanie swojej własności, w tym przypadku mieszkania. Co zrobić, gdy nasz lokator przestał płacić należności?

Kwestie dotyczące wynajmowanego mieszkania reguluje Kodeks cywilny oraz przepisy o ochronie praw lokatorów. Umowa najmu może być zawarta na określony czas lub na czas nieokreślony. Jednak, gdy wynajmujący nie stosuje się do zasad, możliwe jest wypowiedzenie umowy, które powinno zostać złożone w formie pisemnej. Najczęstszym problemem dotykającym właścicieli mieszkań są nierzetelne płatności za wynajem.

Zgodnie z treścią artykułu 687 Kodeksu cywilnego:

Jeżeli najemca lokalu dopuszcza się zwłoki z zapłatą czynszu co najmniej za dwa pełne okresy płatności, a wynajmujący zamierza najem wypowiedzieć bez zachowania terminów wypowiedzenia, powinien on uprzedzić najemcę na piśmie, udzielając mu dodatkowego terminu miesięcznego do zapłaty zaległego czynszu.

Niestety wypowiedzenie nie jest jednoznaczne z tym, że lokator opróżni nasz lokal. Co ważne, nawet bezumowne korzystanie z nieruchomości nie przyzwala na samozwańcze wykonanie eksmisji. Za siłowe wyrzucenie lokatora lub też groźby czy inne uciążliwe działania mające na celu zmuszenie najemcy do wyprowadzki przewidziane są kary z kodeksu karnego uwzględniające do trzech lat pozbawienia wolności.

Eksmisja lokatora bez tytułu prawnego – od czego zacząć?

Kiedy lokator nie chce opuścić nieruchomości, właściciel lokalu ma tylko jedną możliwość – może skierować sprawę na drogę postępowania sądowego o eksmisję z lokalu mieszkalnego. W takiej sytuacji przysługuje nam, opisane w kodeksie cywilnym, roszczenie windykacyjne, czyli żądanie o wydanie danej własności przez osobę, która nie posiada do niej prawa. Roszczenie windykacyjne opiera się na trzech żądaniach – opróżnienia, opuszczenia, wydania.

Do złożenia pozwu o eksmisję z mieszkania niezbędne jest ustalenie, kto zamieszkuje naszą nieruchomość. Aby działania były skuteczne, musimy wskazać z imienia, nazwiska i adresu, osoby zamieszkujące lokal oraz pozwać każdą z tych osób. Niestety nie zawsze będzie to proste, ponieważ najemca bez wiedzy i zgody właściciela może wprowadzić do lokalu dowolne osoby trzecie – partnerkę, dzieci czy nawet przyjaciela. Ustalenie danych wszystkich lokatorów będzie mogło wymagać od nas dodatkowych działań, np. wywiadu środowiskowego czy też zgłoszenia dzielnicowemu drobnego wykroczenia, które pozwoli uzyskać dane osób zamieszkałych.

Eksmisja z mieszkania – zgłoszenie pozwu i wyrok

Po zgłoszeniu pozwu sąd rejonowy w pierwszej kolejności weryfikuje:

• czy ktoś rzeczywiście zajmuje lokal,
• czy dana osoba ma tytuł prawny do korzystania z lokalu,
• czy osoba domagająca się danego przedmiotu, jest jego faktycznym właścicielem.

Gdy postępowanie wykaże, że lokator zajmuje lokal bezprawnie, wydawany jest wyrok orzekający nakaz jego opuszczenia. Sąd decyduje jednocześnie o uprawnieniu do otrzymania lokalu socjalnego lub braku takiego uprawnienia.

Do czasu aż lokatorzy uzyskają lokal socjalny, mają prawo mieszkać w naszym lokalu, choć nie posiadają do tego tytułu. Właściciel lokalu w tym czasie pozostaje bezradny, zobowiązany jest do czekania aż gmina wskaże odpowiedni lokal, co często bywa długim procesem.

Nakaz eksmisji – postępowanie komornicze

Jeżeli sąd wyda wyrok nakazujący dobrowolne opróżnienie lokalu, a osoba, której nakazano opuszczenie lokalu tego nie uczyni do wyznaczonego terminu, sąd nadaje wyrokowi klauzule wykonalności, przez co możliwe jest wszczęcie postępowania egzekucyjnego.

Eksmisje z mieszkania może wykonać jedynie komornik. Może on również nakazać danej osobie, by zabrała swoje rzeczy. Dłużnik ma natomiast prawo złożyć skargę na czynności podejmowane przez komornika, to jednak nie wstrzymuje postępowania, chyba, że we wniosku zawarty jest odpowiedni zapis o zawieszeniu postępowania eksmisyjnego.

Podczas postępowania egzekucyjnego, komornik ma obowiązek pouczyć dłużnika również, że jeżeli uważa, że przysługuje mu prawo do lokalu socjalnego, którego wcześniej mu nie dano, może złożyć powództwo do sądu oraz żądać zawieszenie postępowania egzekucyjnego. Jeśli lokator zdecyduje się na takie rozwiązanie, cały proces znacząco się wydłuży, a dłużnik będzie w tym czasie mógł zamieszkiwać dotychczasowy lokal.

Komu przysługuje lokal socjalny?

Lokale socjalne to mieszkania o niskim standardzie, które powinny dawać możliwość realizacji podstawowych potrzeb. Powierzchnia takiego lokalu to minimum 5 mkw. na osobę lub 10 mkw. na jednoosobowe gospodarstwo domowe.

Nie każda osoba znajdująca się w trudnej sytuacji materialnej ma prawo do otrzymania lokalu socjalnego. Istnieją jednak osoby, wobec których sąd, co do zasady, nie może orzec o braku prawa co do lokalu socjalnego.

Do otrzymania lokalu socjalnego prawa mają:

• kobiety w ciąży,
• osoby małoletnie,
• emeryci i renciści korzystający ze świadczeń socjalnych,
• osoby niepełnosprawne,
• osoby bezrobotne.

Prawa do lokalu socjalnego mogą uzyskać nawet osoby, które dopuściły się naruszenia podstawowych zasad współżycia społecznego, co w praktyce może oznaczać np. włamanie się do tymczasowo nieeksploatowanego mieszkania. Takie wyjątki przysługują tylko w wyjątkowo trudnych sytuacjach, np. w przypadku matki z dzieckiem.

Kto ma prawo do pomieszczenia tymczasowego?

Jeśli dłużnikowi nie przyznano lokalu socjalnego lub zamiennego – gmina musi wskazać pomieszczenie tymczasowe, ponieważ w Polsce nie funkcjonuje tzw. eksmisja "na bruk". Pomieszczenie tymczasowe przyznawane jest na okres od miesiąca do sześciu miesięcy i powinno znaleźć się w tej samej okolicy co dotychczasowe mieszkanie.

Choć pomieszczenie tymczasowe nie musi spełniać wymogów lokalu socjalnego, musi zapewniać m.in. dostęp do prądu i światła dziennego czy też dawać możliwość korzystania z wody bieżącej. Dopóki nie dojdzie do wskazania lokalu zastępczego komornik nie może wykonać wyroku.

Komu nie przysługuje mieszkanie socjalne i pomieszczenie tymczasowe?

Przyznanie lokalu socjalnego nie jest konieczne, jeśli dana osoba może zamieszkać w innym miejscu lub samodzielnie zaspokoić swoje potrzeby mieszkaniowe. Pomieszczenie tymczasowe nie przysługuje też osobie, której wyrok już dotyczy tymczasowego pomieszczenia.

Prawa do innego lokalu (w tym lokalu socjalnego i tymczasowego pomieszczenia) nie posiadają osoby, które dopuszczały się przemocy domowej lub gdy lokator wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu.

W takich przypadkach prawdopodobne jest, że eksmisja lokatora bez tytułu prawnego nastąpi do placówki zapewniającej miejsca noclegowe (np. noclegowni lub schroniska). Wskazaniem placówki obciążona jest gmina.

Kiedy eksmisja z mieszkania podlega wstrzymaniu?

Nawet jeśli sąd zobowiąże dłużnika do dobrowolnego opuszczenia lokalu i nie przyzna mu mieszkania socjalnego, opróżnienie lokalu zajmowanego przez dłużnika nie jest możliwe pomiędzy listopadem a marcem – wtedy obowiązuje okres ochronny na wykonywanie wyroków eksmisyjnych osób, które nie mają prawa do lokalu zastępczego.

Odszkodowanie za bezumowne korzystanie z nieruchomości

Osoba zajmująca lokal bez posiadania do niego praw, powinna płacić na rzecz właściciela odszkodowanie, które wynosi równowartość czynszu, jaki mógłby zostać uzyskany za dany lokal. Jeśli odszkodowanie nie pokrywa strat, możliwe jest żądanie odszkodowania uzupełniającego. Aby je uzyskać, właściciel zobowiązany jest do udowodnienia dodatkowo poniesionych strat.

Dodatkowo jeśli gmina nie zaproponuje zawarcia najmu socjalnego, wówczas jest ona zobowiazana do zapłaty odszkodowania za ten czas. Dłużnik płaci wówczas tylko tyle, ile powinien płacić za najem socjalny, resztę płaci gmina.

Jak bezpiecznie wynająć mieszkanie?

Umowa najmu nie jest najlepsza droga, kiedy decydujemy się na płatne udostępnianie naszego mieszkania. Odzyskanie przedmiotu najmu po jego zakończeniu lub w przypadku braku płatności może być problematyczne.

Alternatywnym rozwiązaniem jest podpisanie umowy o najmie okazjonalnym. Choć wymaga ona dodatkowych formalności i płatności, daje możliwość skutecznej i szybkiej eksmisji nierzetelnych lokatorów.

Jeśli chcesz dowiedzieć się więcej o bezpiecznym najmie mieszkania, przeczytaj artykuł: Najem okazjonalny – czy warto w taki sposób wynajmować mieszkanie?