Kredyt mieszkaniowy #naStart – skomplikowany następca BK2%

Kto kupi taniej?

Z programu skorzystają single do 35. roku życia, dwuosobowe gospodarstwa domowe czy rodziny z dziećmi. W drugim przypadku nie przewidziano limitu wiekowego. Dopłaty i oprocentowanie będą uzależnione m.in. od składu gospodarstwa domowego, dochodu domowników, wielkości kupowanej nieruchomości, a także jej lokalizacji.

– Mnogość założeń, które twórcy programu w nim umieścili czynią go chyba najbardziej skomplikowanym ze wszystkich programów wsparcia jakie do tej pory funkcjonowały na rynku kredytów mieszkaniowych. Dlatego też ciężko jednoznacznie ocenić jego wpływ na rynek, chociaż wydaje się, że będzie mniejszy niż było to w przypadku Bezpiecznego Kredytu 2% – ocenia Paweł Onych, Head of Mortgages, Otodom.

Choć przyswojenie wszystkich zasad programu wymaga trochę uwagi, program będzie atrakcyjny dla wybranych beneficjentów i względem standardowego kredytu hipotecznego, pozwoli im obniżyć ratę nawet o połowę.

Nie dla osób z prawem własności, ale są wyjątki

W dniu udzielania kredytu (ani przed tym dniem) kredytobiorca nie może być właścicielem domu jednorodzinnego lub posiadać spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, z wyjątkiem sytuacji, gdy jest współwłaścicielem mieszkania (z udziałem nie przekraczającym 50%) nabytego przez dziedziczenie lub darowiznę. Nieruchomość ta nie powinna być przez nich zamieszkiwana od co najmniej 12 miesięcy. Rodziny z co najmniej trójką dzieci mogą liczyć na wyjątek, pozwalający im na korzystanie z programu nawet w przypadku posiadania jednego mieszkania.

Co ważne, zakup kolejnej nieruchomości mieszkalnej w okresie korzystania z dopłat do kredytu prowadzi do ich utraty od momentu nabycia tej nieruchomości. Obejmuje to zarówno zakup, jak i otrzymanie nieruchomości w formie darowizny, z wyjątkiem przypadków dziedziczenia, które nie wpływa na prawo do dopłat.

0% nie dla każdego

Szumne oprocentowanie 0% to propozycja jedynie dla gospodarstwa, w którym zamieszkuje minimum trójka dzieci. W przypadku pozostałych domostw, dopłata będzie obniżała oprocentowanie kredytu do:

• 1,5% dla gospodarstwa domowego bez dzieci,
• 1% dla gospodarstwa domowego z jednym dzieckiem,
• 0,5% dla gospodarstwa domowego z dwójką dzieci.

Kredyt na preferencyjnych warunkach będzie obejmował 120 pierwszych rat kapitałowo-odsetkowych. Dopłata będzie dotyczyła części stopy procentowej, więc do comiesięcznej spłaty należy doliczyć jeszcze marżę banku. Przepisy zastrzegają, że warunki przedstawiane przez banki w ramach programu #naStart nie mogą być mniej atrakcyjne niż te dostępne w standardowej ofercie (bez dopłat) dla tego samego klienta.

Kredyt udzielany będzie w okresowo stałej stopie procentowej. Minimalny okres kredytowania to 15 lat, nie ustalono maksymalnego okresu. Kredyt będzie można nadpłacać bez negatywnych konsekwencji.

Podobnie jak w programie Bezpieczny Kredyt 2%, jeśli raty odsetkowe w okresie karencji będą wyższe niż prognozowane raty kapitałowo-odsetkowe, kredytobiorca będzie mógł ubiegać się o dopłatę również do nich.

Od 200 do 600 tys. dopłaty

Choć przepisy nie wskazują maksymalnej wysokości zaciąganego kredytu hipotecznego, dopłata naliczana będzie tylko od określonej wysokości kapitału. Im większe gospodarstwo tym większa dopłata:

• dla 1-osobowego gospodarstwa domowego 200 tys. zł,
• dla 2-osobowego 400 tys. zł,
• dla 3-osobowego 450 tys. zł,
• dla 4-osobowego 500 tys. zł,
• dla 5-osobowego 600 tys. zł.

Pozostałą kwotę kredytu będzie można pożyczyć na standardowych warunkach. Jednak pełne oprocentowanie za nadwyżkę to nie jedyna konsekwencja, która czeka na kredytobiorców przekraczających limit. Kto zdecyduje się na zakup droższego mieszkania, otrzyma niższe dopłaty do dozwolonej kwoty preferencyjnego kredytu.

– Program nie posiada ograniczeń jeżeli chodzi o wysokość kwoty kredytu oraz limitów wiekowych (za wyjątkiem singli) co powoduje, że powinien oddziaływać na szerszą grupę kredytobiorców jak również na większą pulę nieruchomości (w przypadku BK2% istniało ograniczenie wartości nieruchomości do max 800 tys. zł) – komentuje Paweł Onych.

50 mkw. dla singla, +25 mkw. dla każdego kolejnego członka rodziny

Co istotne, program nie przewiduje limitu ceny za mkw. Limitem objęte są za to powierzchnie lokalu mieszkalnego, a także kupowanego domu (w przypadku budowy domu limit powierzchniowy nie obowiązuje). Singiel będzie mógł kupić mieszkanie do 50 mkw. W przypadku każdej kolejnej osoby w gospodarstwie limit zostaje powiększony o 25 mkw.

Zakup mieszkania o większej powierzchni w dalszym ciągu będzie możliwy. Jednak w takim przypadku, wysokości dopłaty będzie pomniejszana o 50 zł za każdy metr przekroczenia.

Według Pawła Onycha przedstawione limity metrażu (element teoretycznie ograniczający dostępność programu) są na tyle wysokie, że w praktyce większym ograniczeniem będzie raczej brak zdolności kredytowej niż narzucony limit.

Są limity dochodu, ale elastyczne

Aby otrzymać preferencyjny kredyt mieszkaniowy należy spełnić również kryterium dochodowe. Maksymalny dochód określony w ustawie to odpowiednio:

• 7 tys. zł netto dla 1-osobowego gospodarstwa domowego,
• 13 tys. zł netto dla 2-osobowego gospodarstwa domowego,
• 16 tys. zł netto dla 3-osobowego gospodarstwa domowego,
• 19,5 tys. zł netto dla 4-osobowego gospodarstwa domowego,
• 23 tys. zł netto dla 5-osobowego i większego gospodarstwa domowego.

Nie oznacza to jednak, że osoby dobrze sytuowane nie będą mogły skorzystać z programu, jednak wtedy dopłata do kredytu mieszkaniowego będzie odpowiednio mniejsza. W przypadku singla dopłata zostanie pomniejszona o połowę kwoty przekroczenia wskazanego limitu dochodowego, natomiast dla pozostałych będzie to 25% przekroczonej kwoty.

– Część kluczowych kryteriów (np. limit dochodów) została tak sformułowana, że ich przekroczenie nie eliminuje od razu z programu (chociaż zbyt wysokie przekroczenie będzie powodować, że program stanie się nieopłacalny). Jednocześnie nie zdecydowano się na obniżenie dosyć wysokich (w opinii wielu ekspertów) limitów dochodowych, natomiast w komunikacji zastąpiono pierwotne kwoty brutto kwotami netto (np. w przypadku singla było 10 tys. brutto, a jest 7 tys. netto) – zauważa Paweł Onych.

Co ważne, pod kątem limitu dochodowego brany będzie pod uwagę dochód osiągnięty w roku poprzedzającym rok złożenia wniosku o kredyt mieszkaniowy.

– Co do samej zdolności kredytowej, której brak był podnoszony jako jeden z powodów wprowadzenia programu (wsparcie dla osób będących na granicy zdolności) to musimy wstrzymać się z oceną do momentu, kiedy banki nie przedstawią konkretnych rozwiązań. Z racji tego, że możemy mieć tutaj do czynienia z miksem dwóch rozwiązań (kredyt z dopłatą oraz kredyt tradycyjny dla kwoty przekraczającej limit) kryteria zdolnościowe nie w każdym przypadku będą tak liberalne jak miało to miejsce przy BK2% – dodaje Paweł Onych, Head of Mortgages, Otodom.

Jednocześnie Paweł Onych zwraca uwagę, że równoległe do ustawy dotyczącej kredytu #naStart prowadzone są prace nad wakacjami kredytowymi i funduszem wsparcia. Przedstawiciele bankowi zakomunikowali, że jeżeli fundusz wsparcia przejdzie w proponowanej dotychczas formie to być może banki, ze względów ostrożnościowych, będą musiały zaostrzyć kryteria zdolności dla najgorzej zarabiających.

Jak wystosowano w projekcie ustawy o zmianie ustawy o wsparciu kredytobiorców, spadnie dostępna kwota kredytu dla wszystkich grup kredytobiorców. Dla gospodarstw 2- i 3-osobowych może być to średnio 20-30%, a dla rodzin wielodzietnych nawet ponad 70%.

W dużych miastach większe limity i dopłaty

Ceny mieszkań znacząco różnią się w dużych miastach i w tych mniejszych, dlatego MRiT postanowiło wprowadzić mechanizm, który „waloryzuje” kryteria dochodowe oraz kwoty kapitału podlegające dopłatom. W Warszawie maksymalna wysokość kredytu mieszkaniowego objęta dopłatami oraz limit dochodu będą wyższe o 20%. W Krakowie, Poznaniu, Wrocławiu i Gdańsku będzie to 10%.

Bez limitu wkładu własnego vs. bez wkładu własnego

Program nie przewiduje limitu w zakresie wysokości wnoszonego wkładu własnego, co pozwala na elastyczność finansową przyszłych beneficjentów. Dla osób, które nie zdołały zgromadzić wymaganych 20% wartości kredytu, dostępna jest opcja skorzystania z gwarancji wkładu własnego do maksymalnej kwoty 100 000 zł. Wówczas Bank Gospodarstwa Krajowego pobiera prowizję w wysokości 1% od wartości udzielonej gwarancji.

Kredyt nie tylko dla Polaka

Osoba ubiegająca się o preferencyjny kredyt powinna prowadzić gospodarstwo domowe na terytorium Polski lub poza granicami, jeśli posiada polskie obywatelstwo. Warto podkreślić, że kredyt #naStart udzielany będzie wyłącznie w walucie polskiej. Oznacza to, że zgodnie z Rekomendacją S Komisji Nadzoru Finansowego kandydaci na kredyt powinni otrzymywać wynagrodzenie w walucie polskiej.

Kredyt może zostać udzielony wspólnie maksymalnie dwóm osobom. Wówczas kredytobiorcy stają się jedynymi właścicielami kupowanej nieruchomości, a ich udział w jest równy. Współkredytobiorcy nie muszą być w związku formalnym – kredyt będzie można otrzymać nie tylko z partnerem, ale również z inną bliską osobą, np. siostrą czy mamą, o ile są to osoby współtworzące gospodarstwo domowe.

Ustawa nie wyklucza z udziału w programie również obcokrajowców. Jednak w przypadku, gdy gospodarstwo domowe prowadzone jest poza granicami Polski, obcokrajowiec może ubiegać się o udzielenie kredytu hipotecznego jedynie z osobą posiadającą polskie obywatelstwo.

Zbudować czy kupić?

Kredyt hipoteczny #naStart umożliwia finansowanie nie tylko zakupu mieszkania, ale również domu jednorodzinnego. W sytuacji nabycia domu istnieje ograniczenie dotyczące jego powierzchni, jednak przy budowie takie ograniczenie nie występuje. Środki można też wykorzystać na pokrycie kosztów związanych z budową domu jednorodzinnego, włączając w to prace wykończeniowe oraz zakup prawa do gruntu. Istnieje również możliwość nabycia nieruchomości w trakcie budowy.

Wykorzystując kredyt mieszkaniowy #naStart możliwe jest finansowanie przynależnego miejsca parkingowego lub komórki lokatorskiej, pod warunkiem, że są one zarejestrowane na tej samej księdze wieczystej.

Kiedy startuje program #naStart?

Program wsparcia kredytów mieszkaniowych ma obowiązywać od połowy 2024 r. do końca 2027 r. Na dopłaty do kredytów ma pójść 21,5 mld zł w ciągu dekady. Ministerstwo Rozwoju i Technologii w latach 2025-2027 planuje przyznanie około 50 tys. kredytów rocznie w ramach tego programu. Ta liczba nie jest ani prognozą, ani limitem, lecz orientacyjnym oszacowaniem potrzebnym do kalkulacji kosztów inicjatywy.

Ustawa określa, że maksymalna liczba wniosków, które mogą być złożone w ciągu kwartału, to 15 tys., począwszy od 2025 roku. Limit ten dotyczy wniosków o kredyt z dopłatą, a nie samych kredytów. Dla roku 2024 ustalono limit wniosków na poziomie 35 tys. na cały rok.

Zdaniem Pawła Onycha warto zwrócić uwagę na to, że limit 15 tys. wniosków kwartalnie, to zdecydowanie mniejsza skala niż ponad 100 tys. wniosków, które w bardzo krótkim czasie (2 półroczne 2023 r.) złożono w ramach BK2%, a sam program jest rozpisany na kilka lat, co powinno pozwolić uniknąć tak dużych kumulacji i zatorów w bankach jak to miało miejsce w przypadku BK2%.

– Przed bankami duże wyzwanie związane z koniecznością dostosowania systemów, procedur do tak złożonego rozwiązania w bardzo krótkim czasie – podsumowuje Paweł Onych, Head of Mortgages, Otodom.