Odrolnienie działki – na czym polega i kiedy jest za darmo?

Czego dowiesz się z tego artykułu?

W tym artykule dowiesz się, jak zmienić kategorię użytkowania ziemi z rolnej na budowlaną oraz poznasz poszczególne etapy tego procesu. Przekonasz się również, czy warto odrolnić działkę.

Przejdź do akapitów:

• Działka rolna a budowa domu
• Weryfikacja miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego
• Co powinien zawierać wniosek o zmienę przeznaczenia gruntów?
• Wyłączenie gruntów z produkcji rolnej
• Koszt za wyłączenie gruntu z produkcji rolnej
• Kiedy nie zapłacisz należności i opłat rocznych?
• Odrolnienie działki – czy warto?

Działka rolna a budowa domu

Otrzymałeś grunt w spadku? A może znalazłeś działkę w doskonałej lokalizacji oraz okazyjnej cenie i w marzeniach już kreujesz zarys swojego wymarzonego domu? Niestety posiadanie działki nie oznacza od razu, że możesz na niej wybudować wszystko, czego pragniesz. Co więcej – gospodarowanie działką niezgodnie z jej przeznaczeniem może narazić Cię na niemałą karę finansową.

Aby temu zapobiec i działać zgodnie z prawem, warto dowiedzieć się więcej o kategoriach działek, ich przeznaczeniu oraz przede wszystkim, o tym co zrobić, jeśli planujesz zakup działki rolnej lub już ją posiadasz i chcesz na niej wybudować dom. Cała procedura jest nieco złożona, lecz można w uproszczeniu podzielić ją na trzy etapy:

1. weryfikacja miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego,
2. odrolnienie działki, czyli zmiana przeznaczenia gruntu,
3. wyłączenie gruntu z produkcji rolnej.

Przekształcenie gruntu rolnego w działkę budowlaną wymaga zaangażowania, czasu i pieniędzy. I niestety – nie zawsze jest możliwe.

Weryfikacja miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego

Cały proces zaczynamy od sprawdzenia, czy na danym obszarze obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego oraz czy dotyczy on gruntów, które nas interesują. Aby uzyskać takie informacje, należy skontaktować się z odpowiednim urzędem gminy lub miasta.

Działka bez MPZP

Jeśli dla danej działki nie przewidziano miejscowego planu, możliwe jest wystąpienie do urzędu gminy o:

• opracowanie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, w którym opisany będzie cel danego gruntu,
• wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla działki.

Aby wniosek został rozpatrzony szybko i pozytywnie, w uzasadnieniu powinniśmy zaznaczyć, że opisywana działka sąsiaduje z inną działką budowlaną. We wniosku warto też dokładnie określić i scharakteryzować planowaną przez nas inwestycję.

Mniej pożądanym przypadkiem jest działka bez dostępu do drogi oraz niesąsiadująca z inną działką budowlaną. Wówczas możemy skorzystać z odstępstwa wydawanego przez wojewodę, który w naszym imieniu występuje do ministerstwa z wnioskiem o wydanie pozwolenie na przekształcenie działki. Warto zaznaczyć, że złożenie wniosku o MPZP czy WZ nie jest obietnicą jego pozytywnego rozpatrzenia.

Jeśli działka przeznaczona na cele rolnicze zlokalizowana jest na terenie miasta, odrolnienie nie wymaga zmian w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

Co powinien zawierać wniosek o zmienę przeznaczenia gruntów?

Kolejnym etapem jest złożenie wniosku o odrolnienie działki, czyli zmianę przeznaczenia gruntów w miejscowym planie zagospodarowania, który należy złożyć do wójta, burmistrza lub prezydenta miasta.

Wniosek o odrolnienie działki powinien zawierać informacje o lokalizacji działki, jej powierzchni oraz o zamierzanej zmienię kategorii użytkowania ziemi wraz z uzasadnieniem, dlaczego chcemy tej zmiany dokonać.

Wraz z wnioskiem należy przedłożyć dokumenty potwierdzające spełnienie wymaganych warunków, m.in wspomniany wcześniej miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego czy zaświadczenie o braku wpisu do ewidencji gruntów i budynków, a także dokumenty potwierdzające tytuł prawny do nieruchomości (np. umowa kupna-sprzedaży, umowa darowizny czy poświadczony skrócony odpis księgi wieczystej).

Warto mieć na uwadze, że procedura zmiany przeznaczenia gruntu w miejscowym planie zagospodarowania jest zazwyczaj długotrwała, ponieważ wiąże się z koniecznością zmiany całego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Gmina nie zawsze określa termin na rozpatrzenie wniosku, a nawet nie ma obowiązku jego rozpatrywania. Co więcej, w przypadku gleb pochodzenia mineralnego i organicznego wysokiej klasy, możliwe jest otrzymanie decyzji negatywnej.

Odrolnienie działki to procedura, podczas której zmianie podlega kategoria użytkowania ziemi z rolniczej na budowlaną. Dzięki odrolnieniu działki możemy przejść do kolejnego etapu, czyli wyłączenia gruntów z produkcji rolnej.

Wyłączenie gruntów z produkcji rolnej

Wyłączenie gruntów z produkcji rolnej umożliwia inne niż rolnicze lub leśne użytkowanie gruntów. Jest to często etap niezbędny do uzyskania pozwolenia na budowę.

Decyzja zezwalająca na wyłączenie gruntów rolnych z produkcji rolnej jest konieczna w przypadku:

• użytków rolnych z gleb pochodzenia mineralnego i organicznego zaliczanych do klas I, II, III, IIIa i IIIb,
• użytków rolnych klas IV, IVa, IVb, V i VI wytworzonych z gleb pochodzenia organicznego,
• gruntów rolnych wskazanych w Ustawie z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych.

Grunty rolne niewymagające wyłączenia z produkcji rolnej

Gleby pochodzenia mineralnego zaliczone do klas IV-VI, w przeciwieństwie do gleb pochodzenia organicznego, nie wymagają wyłączenia z produkcji rolnej. Wyjątek stanowią tu grunty opisane w ustawie ochronie gruntów rolnych i leśnych.

Koszt za wyłączenie gruntu z produkcji rolnej

Osoba, która otrzymała decyzję zezwalającą na wyłączenie gruntów rolnych z produkcji, jest zobowiązana do uiszczenia jednorazowej należności oraz corocznych opłat. Obowiązek ten powstaje od dnia faktycznego wyłączenia gruntów z produkcji.

Należność jest opłatą jednorazową za trwałe wyłączenie gruntów rolnych z produkcji i liczona jest proporcjonalnie do powierzchni wyłączanych z produkcji gruntów oraz ich klasy. Natomiast opłaty roczne wnoszone są przez 10 lat. Każda z nich wynosi 10% należności za trwałe wyłączenie gruntów rolnych z produkcji.

Kwota do zapłaty za wyłączenie z produkcji terenów rolnych jest obliczana na podstawie ustalonych stawek:

w odniesieniu do gleb pochodzenia mineralnego i organicznego:

• klasy I – 437 175 zł za 1 ha
• klasy II – 378 885 zł za 1 ha
• klasy IIIa – 320 595 zł za 1 ha
• klasy IIIb – 262 305 za 1 ha

w odniesieniu do gleb pochodzenia organicznego:

• klasy IVa – 204 015 zł za 1 ha
• klasy IVb – 145 725 zł za 1 ha
• klasy V – 116 580 zł za 1 ha
• klasy VI – 87 435 zł za 1 ha

Kiedy nie zapłacisz należności i opłat rocznych?

Jeśli planujesz budowę mieszkań na gruntach rolnych, to nie musisz płacić jednorazowej opłaty i opłat rocznych, jeśli powierzchnia tych gruntów nie przekracza:

• 500 m2 – w przypadku budowy budynku jednorodzinnego,
• 200 m2 – na każdy lokal mieszkalny, w przypadku budowy budynku wielorodzinnego.

Jeśli powierzchnia zostanie przekroczona, opłata będzie naliczana od nadwyżki.

Odrolnienie działki – czy warto?

Odrolnienie działki to przede wszystkim możliwość realizacji inwestycji na wcześniej niedostępnym obszarze. Po odrolnieniu i wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej właściciel może wykorzystać teren do budowy domu lub innych budynków, co może być korzystne dla jego celów prywatnych lub komercyjnych. Ponadto odrolniona działka położona w atrakcyjnej lokalizacji może przynieść większy zysk, w przypadku, gdy zdecydujemy się ją sprzedać.

Zobacz inne artykuły.