Odwrócona hipoteka – co to jest? Sprawdź, jak działa odwrócony kredyt hipoteczny

Czego dowiesz się z tego artykułu?

W tym artykule odpowiemy na pytanie, czym jest odwrócony kredyt hipoteczny i co należy wiedzieć przed podpisaniem umowy, a także co w tej kwestii oferują banki.

Przejdź do akapitów:

• Odwrócona hipoteka – co to jest?
• Odwrócona hipoteka – wady i zalety
• Odwrócony kredyt hipoteczny – oferty banków

Odwrócony kredyt hipoteczny to rodzaj kredytu atrakcyjny przede wszystkim dla seniorów. Większość ludzi wie, na czym polega standardowy kredyt hipoteczny. Jest on zaciągany na zakup mieszkania, domu, działki budowlanej lub na remont. Pożyczając pieniądze od banku, zobowiązujemy się je oddać w ustalonym terminie, a zabezpieczeniem dla banku jest sama nieruchomość. Jeśli nie wywiążemy się z naszego zobowiązania, bank ją przejmie.

Odwrócona hipoteka to zupełne przeciwieństwo. W tym przypadku właściciel nieruchomości otrzymuje pieniądze, a dopiero po jego śmierci nieruchomość przechodzi w ręce banku lub innej instytucji finansowej, która pieniądze wypłacała. Wtedy instytucja ta staje się pełnoprawnym właścicielem nieruchomości, jeśli tylko spadkobiercy nie zdecydują się na jej odkupienie.

W dalszej części artykułu spróbujemy wyjaśnić, co to jest odwrócona hipoteka i jakie są jej wady i zalety. Poszukując odpowiedzi na pytanie, czym jest odwrócony kredyt hipoteczny, przejrzymy również dostępne oferty banków. W razie jakichkolwiek wątpliwości, w kwestii kredytu hipotecznego lub odwróconej hipoteki, zachęcamy do kontaktu z ekspertem finansowym obido, który bezpłatnie odpowie na wszystkie nurtujące pytania.

Odwrócona hipoteka – co to jest?

​Odwrócona hipoteka znana jest m.in. we Francji, Niemczech, Węgrzech, Włoszech, Hiszpanii czy Szwecji. W Polsce kwestia odwróconej hipoteki została uregulowana w 2014 roku, poprzez Ustawę z dnia 23 października 2014 r. o odwróconym kredycie hipotecznym. Organem nadzorującym działanie odwróconego kredytu hipotecznego jest Komisja Nadzoru Finansowego. Zanim wprowadzono powyższą ustawę, seniorzy mogli korzystać z tzw. renty dożywotniej, którą regulował zapis w Kodeksie cywilnym, obowiązujący od 2008 roku. Pojawiały się jednak głosy, że zasady, na jakich funkcjonowała renta dożywotnia, były niesprawiedliwe dla seniorów. Podstawową różnicą pomiędzy rentą dożywotnią, a odwróconym kredytem hipotecznym jest definitywna utrata własności nieruchomości w momencie podpisania umowy w pierwszym przypadku, oraz zachowanie tegoż prawa w drugim. Renta dożywotnia nie pozwala również na rozliczenie wartości nieruchomości ze spadkobiercami, ponieważ jedynym właścicielem nieruchomości od momentu podpisania umowy jest fundusz hipoteczny.

A jak wygląda odwrócony kredyt hipoteczny w praktyce? Kredytobiorca otrzyma od banku kredyt w dowolnie wybranej formie – wypłaty jednorazowej lub w ratach – w zamian za przeniesienie własności nieruchomości po swojej śmierci na bank. Rozliczenie kredytu nastąpi dopiero w momencie śmierci kredytobiorcy. Spadkobiercy, jeśli tacy są, w terminie 12 miesięcy od dnia śmierci kredytobiorcy, mają prawo do spłaty kredytu i nabycia prawa własności nieruchomości. W momencie braku spłaty kredytu, prawo do nieruchomości przechodzi w posiadanie banku. W przypadku, gdy spadkobiercy nie są zainteresowani nieruchomością lub gdy nie ma nikogo, kto mieszkanie lub dom mógłby odziedziczyć, niewypłacone środki, jeśli takie będą, bank musi przekazać spadkobiercom lub w przypadku ich braku – Skarbowi Państwa. Właściciel nie musi zamieszkiwać nieruchomości, która jest przedmiotem umowy z bankiem, może ją wynajmować.

Najkorzystniejsze oferty odwróconego kredytu hipotecznego są skierowane do osób powyżej 60. roku życia. Na kredytobiorcy spoczywają także obowiązki, wynikające z umowy zawartej z bankiem. Beneficjent zobowiązany jest do regulowania niezbędnych opłat i podatków za nieruchomość, ubezpieczenie nieruchomości oraz utrzymywanie jej w dobrym stanie pod rygorem odstąpienia od umowy przez bank. W kwestii uzyskania odwróconego kredytu hipotecznego proces składania wniosków jest identyczny, jak w przypadku każdego innego kredytu.

​A jak wygląda wycena nieruchomości? Kluczową funkcję pełni wartość rynkowa nieruchomości. Na jej podstawie kredytobiorca może określić czy odwrócona hipoteka mu się opłaca. Wartość rynkową stanowić będzie szacunkowa kwota, jaką kredytobiorca uzyskałby podczas sprzedaży nieruchomości w warunkach rynkowych. .Wyceny takiej dokonuje rzeczoznawca, uwzględniając przy tym cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan oraz dostępne informacje o cenach, dochodach i cechach podobnych nieruchomości Ważne jest, że określona przez rzeczoznawcę wartość rynkowa nie decyduje o tym, w jakiej kwocie zostanie udzielony kredyt, a stanowi jedynie podstawę do ustalenia jego wysokości.

Odwrócona hipoteka – wady i zalety

Odwrócona hipoteka to dla wielu seniorów jedyna szansa na pozyskanie dodatkowego źródła dochodu na emeryturze. Ten instrument finansowy daje możliwość odzyskania pieniędzy zainwestowanych w nieruchomość objętą umową bez zbędnych pytań, czy ograniczających obostrzeń, na przykład związanych ze stanem zdrowia, dochodami, zdolnością kredytową, bądź górną granicą wieku kredytobiorcy. – mówi Agnieszka Młodkowska, Obido Eksperci Finansowi

Odwrócona hipoteka przeciwdziała dyskryminacji osób starszych, które mogłyby nie otrzymać innego kredytu ze względu na swój wiek. Pieniądze z odwróconej hipoteki są nieopodatkowane i mogą zostać wykorzystane w całkowicie dowolny sposób. Dodatkowym atutem odwróconego kredytu hipotecznego jest gwarancja, że beneficjent przez cały czas obowiązywania umowy pozostaje pełnoprawnym właścicielem swojej nieruchomości i może w niej zamieszkiwać.

A jakie minusy wiążą się z tą usługą finansową? Wady dotyczą przede wszystkim kwoty wypłacanej w ramach umowy, która nie zawsze będzie satysfakcjonująca dla właściciela mieszkania. Beneficjent nie otrzyma 100% wartości swojej nieruchomości. Będzie ona pomniejszona o niezbędne opłaty i koszty kredytodawcy. Dodatkowo odwrócona hipoteka powoduje sprawia, że potencjalni spadkobiercy właściciela nieruchomości albo utracą mieszkanie, albo – jeśli chcieliby zachować prawo do nieruchomości – będą musieli w całości spłacić wypłaconą przez bank kwotę.

Odwrócony kredyt hipoteczny – oferty banków

Jak tłumaczy Agnieszka Młodkowska, Obido Eksperci Finansowi:

Do dziś próżno szukać ofert odwróconej hipoteki na krajowym rynku finansowym. Pomimo istniejących regulacji związanych z odwróconym kredytem hipotecznym, żaden z polskich banków nie proponuje takiego produktu. Brak wiedzy na ten temat w społeczeństwie mógłby sprawić, że oferty odwróconego kredytu hipotecznego mogłyby zostać odebrane opacznie, jako próba wyłudzenia od seniorów przez bank ich własności. Zdaniem specjalistów Polska nie jest jeszcze gotowa na odwróconą hipotekę.

Alternatywą w tym przypadku jest wspomniana wcześniej renta dożywotnia proponowana przez Fundusz Hipoteczny DOM S.A. oraz przez Fundusz Hipoteczny Familia S.A. Niestety brak kontroli nad tym produktem finansowym przez Komisję Nadzoru Finansowego sprawia, że to rozwiązanie nie należy do najkorzystniejszych.

Odwrócony kredyt hipoteczny jest dobrym sposobem na uratowanie domowego budżetu oraz na poprawę warunków życia seniorów. Mimo braku takiej oferty bankowej w Polsce, nie można spisywać odwróconej hipoteki na straty. Jest to element, który powinien funkcjonować w każdym dobrze rozwiniętym państwie. W przypadku Polski wymaga to jeszcze czasu. Jesteśmy dopiero na etapie nabywania nieruchomości. Kolejne pokolenie może okazać się tym, które faktycznie skorzysta z plusów płynących z odwróconego kredytu hipotecznego. W tej chwili warto zapoznać się z innymi produktami finansowymi proponowanymi przez banki.

Sprawdź pozostałe artykuły.