Kredyt hipoteczny krok po kroku – czyli jak zwiększyć zdolność kredytową i jakie dokumenty są potrzebne

Czego dowiesz się z tego artykułu?

W tym artykule pokażemy, jak wziąć kredyt hipoteczny krok po kroku i prześledzimy przygotowania oraz sam proces ubiegania się o kredyt hipoteczny. Dowiesz się też jak zwiększyć zdolność kredytową, jakie dokumenty przygotować oraz ile czasu na to zarezerwować.

Przejdź do akapitów:

• Krok 1: Zdolność kredytowa: warunki, od czego ona zależy i jak ją zwiększyć?
• Krok 2: Analiza ofert
• Krok 3: Umowa przedwstępna i wniosek kredytowy
• Krok 4: Wycena nieruchomości i wstępna decyzja kredytowa
• Krok 5: Podpisanie umowy kredytowej i uruchomienie kredytu
• Jakie formalności musimy dopełnić, aby ubiegać się o kredyt hipoteczny?
• Ile trwa procedura uzyskania kredytu hipotecznego?

Krok 1: Zdolność kredytowa – warunki, od czego ona zależy i jak ją zwiększyć?

Pierwszym krokiem do wymarzonych czterech kątów będzie sprawdzenie, czy mamy zdolność kredytową. To od niej zależy, na jaką nieruchomość możemy sobie pozwolić, czy bank udzieli nam kredytu i na jakich warunkach. Jest kilka parametrów, które na nią wpływają. Do najważniejszych z nich należy wysokość zarobków, forma zatrudnienia, miesięczne wydatki, wiek, możliwy wkład własny, liczba osób na utrzymaniu, kredyty i zobowiązania oraz oczywiście kwota kredytu i okres kredytowania.

​Jak poprawić zdolność kredytową, aby zwiększyć szanse na pozytywną ocenę naszej wiarygodności przez bank? Na pewno warto uporządkować finanse osobiste – pozbądźmy się długów, spłacając kredyty i pożyczki lub konsolidując kilka zobowiązań. Zrezygnujmy też z niepotrzebnej karty kredytowej czy debetu na koncie.

Dobrze sprawdzić nasz status w Biurze Informacji Kredytowej, nawet jeśli dotychczasowe zobowiązania spłacaliśmy w terminie. Niestety zdarzają się pomyłki, a BIK będzie jednym z najważniejszych źródeł wiedzy o naszych finansach dla banku – mówi Agnieszka Młodkowska, Obido Eksperci Finansowi.

Dodatkowo wnioskowanie o kredyt z inną osobą nie tylko znacznie obniża poziom ryzyka dla banku, ale jest także świetnym sposobem na to, jak poprawić zdolność kredytową. Tą osobą może być partner lub partnerka, rodzice, a nawet bliscy przyjaciele. Jeśli z kalkulacji wciąż wynika, że zdolność kredytowa nie pozwala nam uzyskać potrzebnej kwoty, warto rozważyć też wydłużenie okresu spłaty kredytu np. z 25 na 30 lat.

Krok 2: Analiza ofert

Wiemy już, czy mamy zdolność kredytową, poznaliśmy jej wysokość i wiemy, jakie warunki musimy spełnić, aby ubiegać się o kredyt hipoteczny na upatrzoną nieruchomość. Znamy przybliżoną kwotę kredytu, mamy też odłożone oszczędności na wkład własny i wykończenie mieszkania. Czas na rozeznanie rynku i znalezienie kredytu na najkorzystniejszych warunkach. Oferty są bardzo zróżnicowane, a instytucje finansowe często odrębnie podchodzą do poszczególnych kwestii związanych z kredytem. Analizy możemy dokonać sami, korzystając z porównywarki kredytów hipotecznych lub odwiedzając kilka banków. Możemy też skorzystać z pomocy eksperta kredytowego, który ma dostęp do ofert wielu instytucji i jest na bieżąco ze wszystkimi zmianami. Pomocny będzie też kalkulator kredytów hipotecznych, który pozwala oszacować faktyczne koszty przy umowie kredytu oraz dogodny okres kredytowania.

​Przy porównywaniu ofert pamiętaj, że oprocentowanie kredytów hipotecznych to tylko jeden z parametrów. Zwróć szczególną uwagę na RRSO (Rzeczywista Roczna Stopa Oprocentowania) oraz wysokość opłaty przygotowawczej, prowizji i marży. Istotne też będą koszty wyceny nieruchomości czy koszt wcześniejszej spłaty kredytu. Bank może wymagać od Ciebie skorzystania z dodatkowego ubezpieczenia albo innych usług takich jak konto osobiste czy karta kredytowa.

Sprawdź także, co składa się na całkowity koszt kredytu hipotecznego.

Krok 3: Umowa przedwstępna i wniosek kredytowy

Po wytypowaniu banku lub banków przystępujemy do podpisania umowy przedwstępnej, która pozwoli nam ubiegać się o kredyt hipoteczny. Zawiera ona najważniejsze informacje dotyczące transakcji: przedmiot, cenę, informacje obydwu stron (kupującego i sprzedającego) oraz ostateczny termin zawarcia umowy. Z umową przedwstępną wiąże się zazwyczaj zadatek, który stanowi zarówno zabezpieczenie sprzedającego, jak i daje gwarancję kupującemu. Jego wysokość jest zależna od umowy pomiędzy stronami – zwykle jest to 5% lub 10% wartości nieruchomości.

Przeczytaj artykuł: Zadatek a zaliczka przy kupnie mieszkania – czym się różnią?

Jak mówi nasz ekspertka ds. finansów Agnieszka Młodkowska:

Podpisując umowę przedwstępną, warto uwzględnić aktualne realia na rynku i czas potrzebny na uzyskanie kredytu hipotecznego. Warto założyć jakiś margines czasowy na wypadek nieprzewidzianych opóźnień w procesie.

Sam wniosek kredytowy nie jest skomplikowany i we wszystkich instytucjach finansowych jest dość podobny. Zawiera wszystkie najważniejsze informacje o Tobie oraz kluczowe dane z dodatkowych dokumentów – lista wymaganych dokumentów zależy od banku, konkretnego produktu, o jaki wnioskujemy, i naszej indywidualnej sytuacji.

Krok 4: Wycena nieruchomości i wstępna decyzja kredytowa

Po złożeniu wniosku i wszystkich wymaganych dokumentów, bank rozpocznie wieloetapową analizę naszego wniosku kredytowego i zweryfikuje dostarczone mu przez nas dokumenty. Poza sprawdzeniem naszej zdolności kredytowej i sytuacji osobistej, bank sprawdzi też nieruchomość, którą zamierzamy nabyć. W tym celu może skorzystać z usług rzeczoznawcy majątkowego, który przygotuje operat szacunkowy, a koszty jego pracy musi pokryć kredytobiorca. Możemy też dostarczyć operat we własnym zakresie.

Jeśli wszystko jest w porządku, to po około dwóch tygodniach powinniśmy otrzymać od banku wstępną decyzję kredytową. Zawiera ona wszystkie warunki, na jakich będzie udzielony kredyt, a także informacje o dodatkowych produktach towarzyszących kredytowi (cross-selling). Konto osobiste, karta kredytowa czy dodatkowe ubezpieczenie na życie wpływają na finalną marżę kredytu. W decyzji bank może też uzależnić podpisanie ostatecznej umowy od dostarczenia dodatkowych dokumentów i zaświadczeń. Jeśli wnioskowaliśmy o udzielenie kredytu w kilku bankach, to jest czas na decyzję, który bank wybrać.

Krok 5: Podpisanie umowy kredytowej i uruchomienie kredytu

Kiedy wybierzemy bank i dostarczymy wszystkie potrzebne dokumenty otrzymamy projekt umowy. Istotne jest, żeby dokładnie sprawdzić wszystkie dane i zapisy. Jeśli mamy wątpliwości możemy skontaktować się z ekspertem kredytowym lub poprosić pracownika banku o wyjaśnienia niejasnych kwestii.

Jeśli wszystko jest dla nas zrozumiałe i mamy wypełnione wszystkie formalności, czeka nas najważniejszy krok w całym procesie kredytowym, czyli podpisanie umowy kredytowej. Aby bank uruchomił kredyt trzeba dostarczyć akt notarialny sprzedaży oraz polisę ubezpieczeniową, natomiast później również odpis potwierdzający wpis hipoteki do księgi wieczystej.

Jakie formalności musimy dopełnić, aby ubiegać się o kredyt hipoteczny?

We wniosku kredytowym, oprócz umieszczenia podstawowych danych personalnych, będziemy musieli odpowiedzieć na pytania dot. m.in. naszych zarobków i wydatków, liczby osób na utrzymaniu, stażu pracy i formy zatrudnienia, wykształcenia, posiadanego majątku i zobowiązań oraz samej nieruchomości.

Do potwierdzenia danych zawartych w samym wniosku będziemy poproszeni o przygotowanie szeregu dokumentów:

• ksero dowodu osobistego, a często drugiego dokumentu potwierdzającego tożsamość,
• zaświadczenie o źródle i wysokości miesięcznego wynagrodzenia,
• świadectwo pracy od poprzedniego pracodawcy oraz aktualną umowę o pracę, jeśli zmieniliśmy miejsce pracy w ciągu ostatnich trzech miesięcy (w przypadku umowy na czas określony),
• zaświadczenie ZUS o wysokości świadczenia, jeśli pobieramy zasiłek macierzyński, rodzicielski lub chorobowy,
• wyciąg z rachunku bankowego za wskazany okres (3, 6 lub 12 miesięcy),
• deklaracja PIT-37 za 12 lub 24 miesiące (jeśli pracujemy na umowę zlecenie lub umowę o dzieło),
• operat szacunkowy nieruchomości, jeśli wykonujemy go we własnym zakresie,
• promesa banku o bezobciążeniowym wyodrębnieniu nieruchomości – jeśli nieruchomość jest obciążona hipoteką,
• potwierdzenie wpłaty wkładu własnego,
• umowa przedwstępna/deweloperska.

Ile trwa procedura uzyskania kredytu hipotecznego?

Niestety nie da się na to odpowiedzieć jednoznacznie. Ustawa o kredycie hipotecznym mówi wprawdzie, że bank musi wydać decyzję kredytową w ciągu 21 dni od złożenia wniosku. Jednak samo rozpatrzenie wniosku to tylko jeden z elementów bardziej skomplikowanego i długotrwałego procesu, w który zaangażowanych jest wiele osób. Sprawy nie ułatwia wysoki popyt na kredyty hipoteczne i duża liczba wniosków, które banki muszą przeanalizować. Dlatego instytucje finansowe starają się wydłużać ustawowy okres, prosząc o dostarczenie dodatkowych dokumentów, i stoją na stanowisku, że 21 dni liczy się od dnia złożenia kompletu dokumentów.

​Cały proces może się dodatkowo opóźnić przez dłuższy czas oczekiwania na wycenę nieruchomości, błędy we wniosku, przeterminowane dokumenty, święta i dni wolne od pracy czy potrzebę dodatkowej analizy prawnej. Dlatego odpowiadając na pytanie, ile trwa procedura kredytu hipotecznego, warto założyć, że będą przynajmniej dwa, a najlepiej trzy miesiące. To pozwoli uniknąć niepotrzebnych rozczarowań i stresu.

Jak widać, cały proces ubiegania się o kredyt hipoteczny jest dość złożony i czasochłonny. Składa się z kilku etapów oraz wymaga zaangażowania wielu osób i podmiotów. By uniknąć rozczarowań i niepotrzebnego stresu oraz podjąć optymalne decyzje, warto dobrze się przygotować. Na początku przede wszystkim należy sprawdzić, czy masz zdolność kredytową. Jeśli jednak nie czujesz się dobrze w kwestiach finansowych i obawiasz się, że temat Cię przerasta, nie bój się skorzystać z pomocy eksperta kredytowego, który przeprowadzi Cię przez cały proces i w znacznym stopniu odciąży w wielu istotnych kwestiach podczas zawarcia umowy kredytu.

Zobacz pozostałe artykuły.