Podatek od kupna mieszkania – co to jest i kiedy trzeba go zapłacić?

Jakie informacje znajdziesz w tym artykule?

Planujesz zakup mieszkania? W artykule wyjaśniamy, czym jest podatek od kupna mieszkania, ile on wynosi, kiedy trzeba go zapłacić oraz kiedy nie płacimy PCC przy zakupie nieruchomości.

Przejdź do akapitów:

• Podatek od kupna mieszkania – kiedy trzeba go zapłacić?
• Jaki podatek pod zakup mieszkania mnie obowiązuje?
• Kiedy nie płacimy PPC przy zakupie nieruchomości?

Podatek od kupna mieszkania – kiedy trzeba go zapłacić?

To, jaki podatek pod zakup mieszkania nas obowiązuje, w głównej mierze zależeć będzie od tego, gdzie dokonamy transakcji zakupu, jaki jest charakter nieruchomości oraz jej wielkość. Wysokość i rodzaj podatków uzależnione są bowiem od tego, czy nabywamy lokal na rynku pierwotnym, czy na rynku wtórnym. Z kolei od rodzaju podatku zależeć będzie termin ich płatności – niektóre będą regulowane w momencie transakcji, a na zapłacenie innych będziemy mieli kilkanaście dni albo nawet miesięcy. Poniżej znajdziecie przewodnik po podatkach oraz opłatach, które mogą towarzyszyć transakcji zakupu mieszkania lub domu.

Jaki podatek pod zakup mieszkania mnie obowiązuje?

Jeśli zdecydowaliśmy się na zakup mieszkania u dewelopera, czyli na rynku pierwotnym, to obowiązuje nas podatek VAT. Ponieważ podatek wliczony jest już w cenę mieszkania, większość kupujących nawet nie odnotowuje faktu, że kilkanaście, a najczęściej kilkadziesiąt tysięcy złotych trafia z tego tytułu na konto fiskusa. Rozlicza go deweloper i nabywca nie ma żadnych powinności z tym związanych. Jednak jeśli jesteśmy przedsiębiorcą, a nieruchomość będzie wykorzystywana na potrzeby działalności firmy, to mamy możliwość odliczenia podatku VAT z takiej transakcji.

Zgodnie z Ustawą o podatku od towarów i usług podstawowa stawka to 23 proc. Ostatecznie stawka podatku VAT w przypadku nieruchomości wybudowanej przez dewelopera zależeć będzie od jej powierzchni i przeznaczenia. Ustawodawca przewidział bowiem obniżoną stawkę preferencyjną – 8 proc. Dotyczy ona jedynie mieszkań o powierzchni do 150 m2 oraz domów jednorodzinnych o powierzchni do 300 m2. Głównym celem niższej stawki jest zapewnienie tańszych lokali dla osób planujących zakup nieruchomości oraz zachęcenie firm w branży do budowania i sprzedaży mieszkań.

Natomiast jeśli dokonujemy zakupu mieszkania na rynku wtórnym, to ciąży na nas obowiązek zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych (PPC). Jego wysokość wynosi 2% i co do zasady jest naliczana od ustalonej w akcie notarialnej ceny zakupu. Zobowiązanie z tytułu podatku PCC należy uregulować w terminie 14 dni, licząc od daty powstania obowiązku podatkowego, czyli od dnia zawarcia umowy kupna-sprzedaży. W przeważającej części przypadków podatek ten jest obliczany i odprowadzany przez notariusza. Jeśli podatku nie pobiera notariusz, kupujący powinien złożyć deklarację PCC-3 do urzędu skarbowego właściwego dla lokalizacji nieruchomości.

Co istotne, w przypadku nabycia mieszkania po atrakcyjnej cenie, znacząco odbiegającej od stawek rynkowych, urząd skarbowy może zakwestionować wartość transakcji i naliczyć podatek od ceny rynkowej. Aby uniknąć konieczności dopłacania podatku razem z odsetkami, powinniśmy w akcie notarialnym oraz na formularzu PCC-3 uzasadnić wyjątkowo niską cenę, która może wynikać np. ze złego stanu technicznego lokalu lub niekorzystnej lokalizacji nieruchomości.

Jak mówi Marcin Krasoń: „Nawet jeśli zawarcie umowy kupna nieruchomości poprzedza umowa przedwstępna, to obowiązek zapłaty podatku PCC pojawi się dopiero wraz z podpisaniem umowy przenoszącej własność lokalu”.

Innym podatkiem, który wynika pośrednio z transakcji kupna i zobowiązuje właściciela do ponoszenia regularnych kosztów, jest podatek od nieruchomości. Zgodnie z przepisami nabywca powinien płacić ten podatek od zawarcia umowy przeniesienia własności lokalu. Naszym obowiązkiem jest poinformowanie o nabyciu prawa do nieruchomości urzędu gminy lub urzędu miasta, który na tej podstawie wyliczy należny podatek od nieruchomości. Jest to podatek samorządowy, a właściwym organem podatkowym jest wójt, burmistrz albo prezydent miasta. Stawki określane są corocznie przez rady gmin, nie mogą jednak przekroczyć górnych stawek określonych przez ministra finansów. Podatek od nieruchomości jest naliczany raz w roku i może być opłacony jednorazowo lub w ratach. Finalna kwota uwzględnia powierzchnię użytkową, stawkę za metr kwadratowy oraz przeznaczenie lokalu.

Niezależnie od tego, czy kupimy mieszkanie na rynku wtórnym, czy pierwotnym, czeka nas wizyta u notariusza, który sporządzi akt kupna nieruchomości. Czynność ta wiąże się z obowiązkiem zapłaty taksy notarialnej, a jej koszty ponosi kupujący. Wysokość taksy notarialnej uzależniona jest od wartości transakcji, a jej maksymalna wartość określona jest w Rozporządzeniu Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 czerwca 2004 roku w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej. Zgodnie z nim maksymalna stawka wynosi dla transakcji o wartości:

• do 3000 zł – 100 zł
• powyżej 3000 zł do 10 000 zł – 100 zł + 3% od nadwyżki powyżej 3000
• powyżej 10 000 zł do 30 000 zł – 310 PLN + 2% od nadwyżki powyżej 10 000 zł
• powyżej 30 000 zł do 60 000 zł – 710 zł + 1% od nadwyżki powyżej 30 000 zł
• powyżej 60 000 zł do 1 000 000 zł – 1010 zł + 0,4% od nadwyżki powyżej 60 000 zł
• powyżej 1 000 000 zł do 2 000 000 zł – 4770 zł + 0,2% od nadwyżki powyżej 1 000 000 zł
• powyżej 2 000 000 zł – 6770 zł + 0,25% od nadwyżki powyżej 2 000 000 zł, nie więcej jednak niż 10 000 zł, a w przypadku czynności dokonywanych pomiędzy osobami zaliczonymi do I grupy podatkowej w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 28 lipca 1983 roku o podatku od spadków i darowizn – nie więcej niż 7500 zł.

Są to stawki maksymalne i w rzeczywistości można liczyć na dużo niższe ceny. Wszystko zależy od indywidualnych negocjacji z notariuszem. Do kwoty taksy należy doliczyć 23% podatku VAT. Dla kupującego mieszkanie o wartości 400 000 zł maksymalna taksa notarialna będzie wynosiła 2370 zł plus podatek VAT (1010 zł plus 1360 zł z nadwyżki), co jest już znacznym kosztem, który trzeba brać pod uwagę w planowaniu budżetu.

Kiedy nie płacimy PPC przy zakupie nieruchomości?

Przede wszystkim nie płacimy podatku od czynności cywilnoprawnych przy zakupie lokalu z rynku pierwotnego od dewelopera, który opodatkował sprzedaż podatkiem VAT. Obowiązek zapłaty PCC od nabycia nieruchomości opodatkowanej VAT skutkowałby podwójnym opodatkowaniem tej nieruchomości. Przepisy mówią wyraźnie, że nie ma obowiązku zapłaty PCC w przypadku czynności, w których jedna ze stron jest opodatkowana VAT.

Nie oznacza to, że przy kupnie nowego mieszkania nie będziemy mieli w ogóle do czynienia z podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Wiele osób będzie finansowało zakup nieruchomości z wykorzystaniem kredytu hipotecznego, a bank będzie wymagał zabezpieczenia w formie hipoteki. Ustanowienie hipoteki jest czynnością cywilnoprawną i jako kupujący będziesz musiał zapłacić podatek PCC, w tym przypadku w wysokości 19 zł. Podatek należy zapłacić w terminie 14 dni od dnia powstania obowiązku podatkowego. Konieczne jest też złożenie stosownej deklaracji PCC-3.

Są też inne sytuacje, kiedy nie płacimy PCC przy zakupie nieruchomości. Podatek od czynności cywilnoprawnych nie obejmuje m.in. umowy sprzedaży w sprawach podlegających przepisom o gospodarce nieruchomościami. W związku to, kiedy nie płacimy PCC przy zakupie nieruchomości, ma miejsce, np. jeśli na podstawie ustawy z 1997 r. o gospodarce nieruchomościami kupimy od gminy mieszkanie dotychczas od niej wynajmowane. Podatek od czynności cywilnoprawnych nie wystąpi wyjątkowo również, jeśli zakupimy mieszkanie na rynku wtórnym. Dotyczy to sytuacji, kiedy sprzedawcą jest podmiot będący czynnym płatnikiem podatku VAT.

Planując zakup mieszkania, dobrze wiedzieć, że obowiązuje nas podatek od kupna mieszkania, tym bardziej że nie jest to oczywiste i zależy od kilku czynników. Kupno mieszkania, podatek od wzbogacenia są ściśle ze sobą powiązane. Wiedza taka pozwoli odpowiednio skalkulować koszty całkowite i odpowiednio przygotować budżet na tego typu wydatek.