Upadłość dewelopera – jakie prawa Ci przysługują i jak zabezpieczyć się przed taką sytuacją?

Czego dowiesz się z tego artykułu?

Z tego artykułu dowiesz się, co zrobić w przypadku upadłości dewelopera i jak przygotować się na taką ewentualność. Podpowiemy także, co zrobić, gdy posiadasz kredyt hipoteczny lub rachunek powierniczy otwarty, a deweloper ogłosi upadłość.

Przejdź do akapitów:

• Kiedy następuje upadłość dewelopera i jakie prawa Ci przysługują?
• Ustawa deweloperska a upadłość dewelopera
• Rachunek powierniczy otwarty a upadłość dewelopera
• Upadłość dewelopera a kredyt hipoteczny

Kiedy następuje upadłość dewelopera i jakie prawa Ci przysługują?

Jak każde przedsiębiorstwo, również deweloper może ogłosić upadłość i planując zakup mieszkania, trzeba się liczyć z taką ewentualnością. Pomimo tego, że firmy budowlane nie mogą narzekać w ostatnich latach na brak zainteresowania mieszkaniami ze strony klientów, to wiele czynników może wpływać na pogorszenie ich sytuacji finansowej, doprowadzić do okresowej niewypłacalności, a nawet bankructwa. Co ciekawe wysoki popyt i ogólnie dobra sytuacja gospodarcza mogą przyczynić się do pojawienia się problemów u deweloperów. Rosną ceny materiałów i działek budowlanych. Trudno też znaleźć wykwalifikowanych pracowników, co przekłada się na wzrost wynagrodzeń. Niezaplanowany wzrost kosztów może doprowadzić do powstawania zatorów płatniczych. Jeśli dołożymy do tego błędne decyzje inwestycyjne i niewłaściwe zarządzanie, może się okazać, że jedynym wyjściem z sytuacji jest upadłość dewelopera.

Ogłoszenie upadłości może zgłosić sam deweloper lub każdy z jego wierzycieli. Odpowiedni wniosek składa się w wydziale gospodarczym sądu rejonowego właściwego dla miejsca prowadzenia działalności firmy, której dotyczy.

Prawo upadłościowe mówi o tym, że ogólnym celem ogłoszenia upadłości jest jak najpełniejsze zaspokojenie wierzycieli, w wyniku upłynnienia majątku bankruta, ewentualnie – jeśli racjonalne względy na to pozwolą – zachowanie przedsiębiorstwa upadłego. W przypadku upadłości dewelopera wygląda to trochę inaczej i jego celem jest nie tylko spłata wierzycieli, lecz także – a nawet w pierwszej kolejności – zabezpieczenie interesów klientów poprzez przeniesienie na nich własności lokali. Obecne przepisy o upadłości i restrukturyzacji dewelopera przewidują kilka niezależnych rozwiązań, które stanowią kompleksowy system ochrony praw nabywców w przypadku zatrzymania realizacji przedsięwzięcia deweloperskiego.

Syndyk w postępowaniu upadłościowym dewelopera w pierwszej kolejności powinien wziąć pod uwagę rozwiązania, które umożliwiają przeniesienie praw własności na klientów. Po pierwsze może starać się sam dokończyć inwestycję i zrealizować podpisane umowy deweloperskie. Drugą możliwością jest dokończenie inwestycji przez innego przedsiębiorcę, który przejąłby zobowiązania wobec nabywców.

W sytuacji braku przesłanek ekonomicznych dla kontynuacji przedsięwzięcia deweloperskiego syndyk może zlikwidować i sprzedać nieruchomość, oczywiście przy zachowaniu maksymalnej ochrony praw nabywców i dokonanych wpłat. W tym wypadku zawarte umowy nie zostaną zrealizowane, a klientom upadłego dewelopera przysługuje roszczenie pieniężne zamiast roszczenia o przeniesienie własności lokalu.

Oddzielną opcję stanowi tzw. układ z nabywcami. Ustawa zakłada bowiem, że do 30 dni od dnia ogłoszenia upadłości dewelopera, grupa przynajmniej 20% jego klientów może zaproponować własną propozycję rozwiązania przyszłości inwestycji. Mogą oni domagać się zarówno sprzedaży nieruchomości i zaspokojenia roszczeń z pozyskanych środków, jak i dokończenia budowy np. z możliwością dodatkowych dopłat w zamian za przeniesienie własności lokalu, zamianę lokali między wierzycielami czy określenie innych warunków kontynuacji przedsięwzięcia deweloperskiego i sposobów jego finansowania.

Przeprowadzenie upadłości układowej wymaga dobrej organizacji nabywców w krótkim czasie, ale może dać największe korzyści. To właśnie upadłość układowa daje największy wpływ na to, co stanie się z inwestycją, jak szybko odzyskamy pieniądze albo kiedy staniemy się właścicielami mieszkania.

Ustawa deweloperska a upadłość dewelopera

Ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego z 2011 roku, nazwana potocznie ustawą deweloperską, ma w założeniu dawać specjalną ochronę nabywcom lokalu mieszkalnego lub domu w przypadku upadłości dewelopera. Przed wejściem w życie ustawy znane były przypadki, kiedy klienci wpłacali pieniądze deweloperowi, który następnie ogłaszał upadłość. Nabywcy w takiej sytuacji zostawali bez pieniędzy i mieszkań, a w wielu przypadkach z zaciągniętym kredytem hipotecznym.

Ustawa zagwarantowała szereg rozwiązań prawnych dotyczących postępowania upadłościowego dewelopera. Istotnymi przepisami są te, które mówią, że w razie upadłości dewelopera tworzona jest odrębna masa upadłości, z której w pierwszej kolejności podlegają zaspokojeniu nabywcy. Warunkiem utworzenia odrębnej masy jest wyrażenie przez klientów bankruta woli kontynuowania przedsięwzięcia deweloperskiego lub zawarcie przez nich układu.

Ustawa zakłada też ustanowienie wpisu danej nieruchomości do księgi wieczystej, a także wprowadzenie umowy deweloperskiej – obowiązkowego aktu notarialnego, który jest formą umowy przedwstępnej między stronami.

Rachunek powierniczy otwarty a upadłość dewelopera

Wejście w życie ustawy deweloperskiej nałożyło na firmy zajmujące się budową mieszkań i domów obowiązek prowadzenia rachunków powierniczych, przeznaczonych do gromadzenia środków pieniężnych nabywców. Rachunek powierniczy w założeniu ma stanowić zabezpieczenie interesów kupującego i w maksymalny sposób ograniczać ryzyko utraty pieniędzy w przypadku nieprzewidzianych sytuacji w trakcie realizacji inwestycji.

Działanie rachunku powierniczego jest proste. Nabywca nieruchomości w budowie wpłaca środki nie na konto dewelopera, a na specjalny wyodrębniony rachunek utworzony i prowadzony przez bank. Zgromadzone fundusze są wypłacane firmie budowlanej dopiero wtedy, gdy spełni ona warunki zawarte w umowie i terminowo wykona zaplanowane prace. W sytuacji, gdy deweloper ogłosi upadłość, jego klienci odzyskają przynajmniej część środków wpłaconych na rachunek powierniczy. Środki te bowiem nie wchodzą w skład masy upadłościowej firmy deweloperskiej.

Ustawodawca zobowiązał deweloperów do prowadzenia jednego z dwóch rodzajów rachunków powierniczych: otwartego lub zamkniętego.

Rachunek powierniczy zamknięty umożliwia wypłatę deweloperowi zgromadzonych tam środków dopiero w momencie całkowitego zakończenia budowy i wszystkich prac dodatkowych wykonanych zgodnie z umową. A dokładnie w momencie przeniesienie własności nieruchomości poprzez podpisanie aktu notarialnego. To najlepsza forma ochrony pieniędzy kupujących, bo w przypadku upadku firmy budowlanej pozwala odzyskać całość zainwestowanych funduszy. Niestety oferty z rachunkiem powierniczym zamkniętym są rzadkością na rynku.

Rachunek powierniczy otwarty, w przeciwieństwie do zamkniętego, pozwala na wypłatę deweloperowi zgromadzonych tam środków w trakcie trwania prac budowlanych. Kolejne transze wypłacane są zgodnie z harmonogramem przedsięwzięcia, czyli po zakończeniu kolejnych etapów budowy. W sytuacji ogłoszenia upadłości dewelopera nabywcy mogą otrzymać jedynie część środków – te, które były przeznaczone na niezrealizowane jeszcze etapy inwestycji. Co istotne odzyskanie tych pieniędzy może wymagać czasochłonnego procesu sądowego. Nie dotyczy to jednak rachunków powierniczych otwartych zabezpieczonych gwarancja bankową lub ubezpieczeniową, które umożliwiają natychmiastowe bezwarunkowe odzyskanie zgromadzonych środków.

Upadłość dewelopera a kredyt hipoteczny

Jeśli nabywca zaciągnął kredyt hipoteczny, to upadłość dewelopera nie zwalnia go z obowiązku regulowania rat, wynikających z umowy z bankiem. Zaprzestanie spłaty kredytu może prowadzić do licytacji majątku i utraty możliwości ubieganie się o kredyty na kolejne kilka lat.

Zaciągając kredyt na mieszkanie lub dom, które jest dopiero w budowie i nie ma własnego wpisu w księdze wieczystej, kredytobiorca ponosi zwykle koszt tzw. ubezpieczenia pomostowego. Jest to zwykle wyższa marża banku, która ulega obniżeniu dopiero w momencie wpisu banku do księgi wieczystej nieruchomości. Ubezpieczenie zawierane jest jednak między bankiem a ubezpieczycielem i gwarantuje bankowi spłatę kredytu, jeśli kredytobiorca zaprzestanie regulowania zobowiązań. Owszem ubezpieczyciel spłaci kredyt bankowi, ale będzie dochodził roszczeń od osoby, która zaprzestała regulowania zobowiązań.

Jak mówi nasza ekspertka ds. finansów Agnieszka Młodkowska:

Zanim zdecydujesz się na zakup wybranego mieszkania lub domu, dokładnie zweryfikuj dewelopera przed podpisaniem umowy deweloperskiej. Wyszukaj poprzednie inwestycje, które prowadził i przekonaj się, czy zostały wykonane w terminie. Bez problemu znajdziesz też w Internecie opinie osób, które już kupiły u niego mieszkania. Rzetelna firma udostępnia regularnie sprawozdania finansowe, które powinieneś uważnie przejrzeć. Możesz też o nie poprosić, a jeśli deweloper odmówi, to znaczy, że może mieć coś do ukrycia.

Upadłości firm deweloperskich są naprawdę rzadkością, a obecne ustawodawstwo coraz lepiej chroni prawa nabywców. Należy jednak pamiętać, że sytuacja na rynku oraz w gospodarce może ulec zmianie w ciągu kilkunastu miesięcy i wykonawca naszego wymarzonego domu teoretycznie może zbankrutować. Dobrze wtedy znać prawa, jakie przysługują nam na mocy ustaw. Natomiast przed podpisaniem umowy deweloperskiej warto dokładnie prześwietlić dewelopera i ewentualnie rozważyć dodatkowe formy zabezpieczenia, które pozwolą w szybki sposób odzyskać zainwestowane w nieruchomość fundusze.

Zobacz pozostałe porady prawne i finansowe.