Zwiększa się oprocentowanie kredytu hipotecznego – o ile wzrosną raty?

Czego dowiesz się z tego artykułu?

Z artykułu dowiesz się czym jest oprocentowanie kredytu oraz od czego zależy jego wielkość. Podpowiemy też czym rzeczywista roczna stopa oprocentowania (RRSO) różni się od oprocentowania kredytów hipotecznych. Przedstawimy również zmiany jakie przyniosły wyższe stopy procentowe.

Przejdź do akapitów:

• Oprocentowanie kredytu hipotecznego – co to?
• Oprocentowanie kredytu – od czego zależy jego wielkość?
• Raty kredytu hipotecznego w górę

Oprocentowanie kredytu hipotecznego – co to?

Oprocentowanie kredytu hipotecznego to jeden z parametrów mający znaczny wpływ na całkowity koszt związany ze spłatą zobowiązania. Wskaźnik ten wyrażany jest procentowo i obrazuje koszt odsetek kredytu w skali roku, które są odpowiednio proporcjonalnie doliczane w formie comiesięcznych rat kredytowych. Polskie banki oferują kredyty ze stałym lub zmiennym oprocentowaniem, z czego popularniejszą opcją jest zmienna rata kredytu.

Oprocentowanie kredytu zależne jest od dwóch wartości:

• stawki bazowej nazywanej również referencyjną,
• marży banku.

Oprocentowanie kredytu – od czego zależy jego wielkość?

Na indywidualną wysokość oprocentowania wpływa wiele czynników, znaczenie ma m.in.:

• kwota kredytu – wyższe kwoty to często lepsze oprocentowanie, natomiast mniejsze mogą generować wyższe oprocentowanie,
• okres kredytowania – dłuższy okres kredytowania to niższe raty, nie oznacza to jednak, że kredyt jest tańszy – wręcz odwrotnie, jego koszty mogą wzrosnąć,
• wkład własny – kwota, jaką klient wpłaca decydując się na zaciągnięcie kredytu. Wyższy wkład własny często obniża ryzyko, jakie ponosi bank, czyli też marże,
• cross-selling – tzw. sprzedaż wiązana, czyli dodatkowe produkty (np. konto osobiste, ubezpieczenie spłaty kredytu, ubezpieczenie nieruchomości), które bank może zaproponować klientowi w zamian za korzystniejsze warunki zobowiązania.

Wysokość oprocentowania regulowana jest przez prawo (Ustawa z dnia 12 maja 2011 r. o kredycie konsumenckim), które ustanawia, że maksymalne oprocentowanie kredytu nie może przekroczyć dwukrotności odsetek ustawowych, które wynoszą dwie stopy referencyjne Narodowego Banku Polskiego. Banki mogą dowolnie zmieniać wartość oprocentowania mieszcząc się w granicach ustawowych.

Dla osób posiadających kredyt hipoteczny niskie oprocentowanie oznacza mniejsze raty, czyli korzystniejszy całkowity koszt kredytu, natomiast dla osób ubiegających się o kredyt – wyższą zdolność kredytową. Kiedy jednak stopy procentowe rosną, wtedy też trudniej jest dostać kredyt hipoteczny.

Stopa procentowa

Stopa procentowa NBP wykorzystywana jest przez bank centralny do regulowania ilości pieniądza na rynku. Tłumaczona jest również jako cena pieniądza, jaką należy zapłacić za jego pożyczenie. Dla kredytobiorcy ma ona znaczący wpływ na comiesięczne raty, a co za tym idzie – koszt kredytu. Stopy procentowe ustalane są przez Narodowy Bank Polski i mają znaczący wpływ na WIBOR. Aby lepiej zrozumieć wpływ stawki WIBOR na kredyt hipoteczny, sprawdź nasz artykuł: Co to jest WIBOR.

Marża

Marża jest zyskiem banku za to, że udzielił on kredytu hipotecznego. W przeciwieństwie do stawki WIBOR jest stawką, którą można negocjować oraz która może zostać zmieniona, ale jedynie za zgodą dwóch stron umowy kredytowej. Na wysokość marży banku wpływ ma polityka danego banku oraz indywidualna sytuacja klienta. Wysokość marży banku to składowa elementów, w których znaleźć można m.in.:

• LTV – wskaźnik określający wartość kredytu w stosunku do wartości nieruchomości będącej zabezpieczeniem zobowiązania,
• zdolność kredytowa – wysokie zarobki, niskie zobowiązania i dobra historia kredytowa to sposób na korzystniejsze warunki,
• wysokość wkładu własnego,
• inne opłaty.

Oprocentowanie kredytu a rzeczywista roczna stopa oprocentowania (RRSO)

Oprocentowanie kredytu i RRSO, czyli rzeczywista roczna stopa oprocentowania bywają ze sobą mylone. Taki błąd może spowodować niepoprawną interpretację oferty banku. W uproszczeniu RRSO można określić jako wyrażony procentowo całkowity koszt kredytu w stosunku rocznym, natomiast oprocentowanie jako jeden z kosztów, który składa się na całość. Porównując oferty kredytów hipotecznych, warto w pierwszej kolejności skupić się na wartości RRSO, a kolejno na oprocentowaniu, ponieważ rzeczywista roczna stopa oprocentowania jest bardziej miarodajna. Oprocentowanie jest zwykle bardziej eksponowane w działaniach marketingowych, ponieważ przedstawia niższą wartość niż RRSO, budzi zatem pozytywniejsze odczucia.

Raty kredytu hipotecznego w górę

Do zawarcia umowy kredytu hipotecznego niezbędna jest zdolność kredytowa. Im lepszą zdolność kredytową posiadamy, tym korzystniejsze warunki kredytu hipotecznego nam przysługują. Na kredyty hipoteczne ma jednak wpływ także oprocentowanie. Zmiany, jakie nastąpiły w roku 2021 oraz 2022, czyli podwyższenie stóp procentowych, mają odzwierciedlenie w pożyczkach. Obecna stopa referencyjna wynosi 2,25%, a jej kolejny wzrost w najbliższym czasie nie jest wykluczany. Osoby będące w trakcie spłaty kredytu z pewnością zauważyły zmianę wysokości raty. Po symbolicznej podwyżce stóp procentowych w październiku nastąpiły kolejne, które mają realny wydźwięk kilku lub kilkuset złotych miesięcznie więcej w racie kredytu.

W szacowaniu przyszłych rat pomocny jest kalkulator kredytu hipotecznego, dzięki któremu w prosty sposób możemy przewidzieć wartość zobowiązania, a tym samym skuteczniej zaplanować budżet domowy. Panujące przed pandemią niskie stopy procentowe sprawiały, że oprocentowanie zmienne cieszyło się powodzeniem, obecnie jednak coraz większą ciekawość budzi również oprocentowanie stałe.

Wyższe oprocentowanie sprawia, że zaciąganie kredytu hipotecznego jest droższe i mniej korzystne niż dotychczas, a to oznacza również niższą rentowność inwestycji do najmu oraz mniejszą atrakcyjność w lokowaniu oszczędności w nieruchomościach. Również dla młodych klientów uzyskanie pozytywnej decyzji kredytowej stało się mniej osiągalne, dlatego według przewidywań ekspertów – wiele osób zdecyduje się na mieszkanie o mniejszym metrażu lub gorszej lokalizacji.

Mieszkanie bez wkładu własnego

Rok 2022 zapowiada jednak zmiany mające duży wpływ na kredyty hipoteczne. Od 25 maja udzielenie kredytu hipotecznego będzie możliwe również bez wkładu własnego, co ma sprzyjać poprawie życia polskich rodzin. Aby jednak ubiegać się o udział w programie oferowanym przez Nowy Ład, konieczne będzie spełnienie kliku przesłanek. Dodatkowo możliwa będzie spłata części kredytu, gdy gospodarstwo domowe powiększy się o drugie lub kolejne dziecko.

Zobacz również pozostałe artykuły.